Poseedores de un bien en una propiedad horizontal también son responsables del pago de las cuotas de administración

La Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia concedió una acción de tutela a una propiedad horizontal (PH) y ordenó revocar una sentencia que detuvo una ejecución a su favor, por considerar que vulneró los derechos al debido proceso y al acceso a la administración de justicia, así como el principio de equidad de los copropietarios.

El caso se originó debido a que la segunda instancia de un proceso ejecutivo sostuvo que, de acuerdo con el artículo 29 de la Ley 675 del 2001, solo puede demandarse solidaridad en la obligación de pago de cuotas de administración a los propietarios o tenedores del bien, pero no a sus poseedores.

Lo anterior sin tener en cuenta que el poseedor ya había reconocido su obligación y había presentado una propuesta para pagar las cuotas adeudadas dentro de un incidente de desembargo, promovido en el marco de otro proceso ejecutivo en contra de la sociedad propietaria del inmueble. (Lea: ¿Qué debe hacer la propiedad horizontal ante incertidumbre en recaudo de cuentas por cobrar?)

La Corporación consideró que la decisión del juez vulneró los derechos mencionados debido a que:

i.                     Se apartó de los principios señalados en el artículo 2 de la Ley 675 del 2001 (principios orientadores de la Ley de Propiedad Horizontal).

ii.                   Desconoció el alcance que ha dado la Corte al inciso 2 del artículo 762 del Código Civil (definición de posesión).

iii.                 Hizo una interpretación restrictiva y gramatical de las normas aplicables al caso cuando lo adecuado era realizar una interpretación sistemática y en garantía de la equidad.

Concretamente señaló que si a la luz del inciso 2 del artículo 762 del Código Civil el poseedor se reputa dueño, no solamente le es atribuible la protección que le brinda la ley a los titulares de los bienes sino también su tratamiento, por lo que a los poseedores podría exigírseles responsabilidad en el pago de las cuotas de administración ante la PH.

Textualmente explicó: “resulta acorde que al poseedor le sea exigible el cobro de las expensas generadas por la situación del bien poseído, en los términos de la Ley 675 del 2001, pues, de lo contrario, se le estaría permitiendo el uso y goce de esos bienes comunes y el acceso a los beneficios que la vida en copropiedad brinda, sin que a cambio pudiera reclamársele la contraprestación económica que conlleva esa forma especial de dominio”. (Lea: ¿Cómo se calculan los intereses de mora en las propiedades horizontales?)

Y añadió que “nada obsta para que el poseedor de un bien ubicado en una propiedad horizontal, mientras esté en ejercicio de esa condición, esté obligado al pago de las expensas necesarias o no, generadas por los bienes de la copropiedad, siendo además solidario en ese pago con los demás obligados enunciados en el artículo 29 de la Ley 675 de 2001, valga decir, el propietario registrado del bien privado, un eventual tenedor a su nombre o incluso los propietarios anteriores, pues su condición de presunto dueño del inmueble y el deber de garantizar un trato equitativo frente a los demás copropietarios así lo permite”.

Finalmente indicó que la interpretación de la sentencia revocada iba en contravía de la función social de la propiedad privada y de los derechos de los demás copropietarios, en tanto estos tendrían que cubrir los recursos que deja de percibir la PH por el no pago de las cuotas y además reciben un trato inequitativo respecto de sus obligaciones con la copropiedad (M. P. Álvaro Fernando García Restrepo).

Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia STC-88072020 (11001220300020200123101), Oct. 21/20.