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IMPORTANTE: ¿Cuándo es nula la promesa de compraventa?

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IMPORTANTE: ¿Cuándo es nula la promesa de compraventa? (Bigstockphoto)

La promesa de contrato de compraventa no produce obligaciones para quienes la celebran, a no ser que reúna los requisitos concurrentes que establece el artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, precisó la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia.

 

En efecto, las solemnidades previstas en esa norma son denominadas ad substantiam actus, por lo que la validez del acto depende de su confluencia. (Lea: Contratos de promesa y prometido permiten prometer venta de bien embargado, no venderlo)

 

Por esta razón, la promesa es un contrato con solemnidades impuestas por intereses de orden público, por lo que no pueden ser derogadas ni por las partes ni por el juez.

 

De otra parte, la consecuencia de la ausencia de uno o más requisitos es la nulidad absoluta del acto, en virtud del artículo 1741 ibídem, como sería el caso de omitir la determinación del plazo o condición en el contrato.

 

Así, los requisitos que deben concurrir para que el contrato de promesa produzca efectos, son:

 

i.                     Que conste por escrito.
 

ii.                   Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1502 del Código Civil.

 

iii.                 Que contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato.

 

iv.                 Que se determine de tal suerte el contrato que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

 

El tercero de dichos requisitos impone a los contratantes señalar con precisión la época en la que ha de perfeccionarse el acuerdo de voluntades prometido, lo que tiene que hacerse mediante la fijación del respectivo plazo o condición que no deje en incertidumbre aquel momento futuro, ni a las partes ligadas de manera indefinida. (Lea: Exigir cumplimiento de promesa de venta a quien se le ha recibido el bien antes no implica reconocer su dominio)

 

Por último, se debe precisar que la nulidad absoluta puede y debe ser declarada de oficio por el juzgador, aún sin petición de parte, siempre y cuando concurran los requisitos señalados por la ley (M. P. Ariel Salazar Ramírez).

 
CSJ Sala Civil, Sentencia SC-24682018 (44650318900120080022701), Jun. 29/18.            

 

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