Álvaro Camacho Montoya
Abogado y asesor tributario

Algunos segmentos de la actividad inmobiliaria ya están mostrando señales de recuperación económica.

En consecuencia, no se puede perder de vista la posible incidencia de las contribuciones de plusvalía en algunas de dichas actividades (venta de inmuebles o la solicitud de licencias urbanísticas). 

Y, en relación con la forma de pago del gravamen de plusvalía, sería recomendable examinar alternativas diferentes al dinero (y previstas por la propia ley) como, por ejemplo, el pago en especie de una parte del predio, objeto del gravamen, o la transferencia de otros terrenos de interés para la Administración, etc.

Concepto del tributo local  

En otras ocasiones, he mencionado que la palabra “plusvalía” nos hace recordar doctrinas económicas como la de Karl Marx, pero también es el término que identifica a uno de los tributos inmobiliarios.

El Colombia, según la ley, la plusvalía tiene una cobertura municipal o distrital y grava la valorización de los inmuebles, como consecuencia de ciertas acciones urbanísticas que autorizan, por ejemplo, a destinar un predio a un uso más rentable, o a una mayor edificabilidad.

La plusvalía también puede surgir por la realización de obras públicas (que, en teoría, producen un beneficio a los inmuebles). 

En Colombia, el tributo en comento es autónomo e independiente de las contribuciones de valorización.

Se observa que el hecho generador de la contribución de plusvalía es mucho más amplio que el de las contribuciones de valorización (estas últimas solo recaen sobre obras públicas).

La tarifa actual de la participación en la plusvalía, según el respectivo ente territorial, puede oscilar entre el 30 % y el 50 % del mayor valor del respectivo inmueble (determinado por la autoridad catastral o por un avaluador afiliado a una lonja, según el caso).

Por otro lado, el texto de la Ley 388 de 1997 no contiene una norma específica con el título “sujetos pasivos” del tributo de plusvalía. Sin embargo, en algunos artículos, del citado texto legal, se hace referencia a los propietarios y poseedores de predios, por lo que entendemos que ellos serían los sujetos pasivos (arts. 81 y 83).

La posibilidad legal del pago en especie

En efecto, el artículo 84 de la Ley 388 de 1997 dispone que la participación en la plusvalía, además del pago en efectivo, también podrá pagarse en especie (por ejemplo, con terrenos o con la ejecución de ciertas obras).

Y, de las diferentes formas de pago en especie, se destacan las siguientes:

Mediante la transferencia de una porción del predio objeto de la plusvalía, del valor equivalente a su monto. Sobre este punto debe llegarse a un acuerdo con la Administración sobre la parte del predio que será objeto de la transferencia (para lo cual se hará un avalúo especial).

También podrían transferirse terrenos localizados en otras zonas del área urbana (con los cálculos de equivalencia de valores correspondientes).

La ejecución de obras de infraestructura vial, de servicios públicos, equipamientos sociales, etc., cuya inversión sea equivalente al monto de la plusvalía. También deberá llegarse a un acuerdo sobre los términos de ejecución y equivalencia de las obras proyectadas.

Al respecto, en algunas ciudades como Bogotá (Decreto Distrital 803 de 2018), Villavicencio (Decreto 1000-24-435 de 2020) etc., ya se han establecido reglamentaciones para el pago en especie del gravamen.

Conclusiones

Sobre el tributo de plusvalía, en general, considero que se requiere de una nueva ley que, de alguna manera, actualice la antigua Ley 388 de 1997 en varios aspectos, como, por ejemplo, la definición precisa del tipo de tributo, los sujetos pasivos, la racionalización de las tarifas (una tarifa máxima del 50 % no deja de ser inquietante), una mayor claridad en relación con el hecho generador y una revisión de la forma en que se liquida la base gravable, etc. 

Finalmente, es la misma Ley 388 de 1997 (art. 84) la que establece la posibilidad del pago en especie para el tributo de plusvalía.

Pero, en cualquier municipio o distrito del país, siempre será necesario consultar la respectiva normatividad local para verificar si es posible o no realizar el pago en especie en dichos lugares.

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