¿Hasta dónde rige cláusula compromisoria pactada en promesa de compraventa?

Si bien el contrato de promesa tiene un carácter preparatorio o pasajero, lo cual implica por naturaleza una vida efímera y destinada a dar paso al contrato fin, o sea, el prometido, nada obsta para que las partes, en ejercicio de la autonomía de su voluntad, pacten en un mismo documento, además del compromiso de celebrar el contrato definitivo, otras prestaciones destinadas a regir en vigencia de este, aseguró la Sala Civil de la Corte Suprema. (Lea: Promesa de venta no requiere incluir el contenido exacto de la escritura)

Según la doctrina en esta materia, “la promesa de celebrar un contrato es en sí misma un contrato, completamente distinto de los simples tratos preliminares (que no generan obligación alguna); de la oferta (que por ser irrevocable acarrea indemnización de perjuicios en caso de incumplimiento) y del convenio definitivo (que da lugar a reclamar el cumplimiento de lo pactado)”. (Lea: Identifique diferencias entre contrato de promesa y contrato prometido)

En efecto, pese a que la promesa y el contrato prometido jamás puedan coexistir en el tiempo, tal circunstancia, advirtió el alto tribunal, no significa en modo alguno que la promesa subsista luego de perfeccionarse el acuerdo principal, sino tan solo que en la fase de conclusión del negocio los contratantes deciden ratificar las cláusulas contenidas en el arreglo preliminar, sin que sea necesario volver a pronunciarse sobre lo que convinieron con anterioridad, concluyó.

Por otro lado, de acuerdo con la Sección Tercera del Consejo de Estado, la promesa es antecedente al contrato prometido, es de carácter preparatorio y cuando versa sobre la compraventa de bienes inmuebles crea, fundamentalmente, una obligación de hacer de carácter bilateral consistente en la celebración de este último, esto es, en el otorgamiento de la respectiva escritura pública.  (Lea: Licencia judicial para enajenar bienes de menores no es requisito de promesa de compraventa)

Por el contrario, el contrato de compraventa de inmuebles genera, principalmente, una obligación bilateral de dar consistente, en cuanto a la parte vendedora, en la obligación de transferir el derecho de dominio del bien inmueble y, en cuanto a la parte compradora, en la de pagar el precio. 

En efecto, reiteró que la promesa de compraventa de bienes inmuebles es un acto jurídico generador de obligaciones que tiene eficacia por sí mismo y que, por ende, no depende del perfeccionamiento del contrato prometido para que puedan hacerse exigibles los derechos que de su contenido emanan.

CSJ Sala Civil, Sentencia STC- 94372016 (11001020300020160172900), 13/07/16

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