Todo lo que debe conocer sobre el arriendo de vivienda urbana

El pasado 5 de enero, el Dane reveló que la variación anual del IPC en 2017 fue de 4,09 %, valor que permitió a los arrendatarios conocer de antemano el incremento de su canon durante el 2018.

Lo anterior teniendo en cuenta que la Ley 820 del 2003, que estableció el régimen de arrendamiento de vivienda urbana, permite a los arrendadores incrementar ese valor, cada 12 meses, hasta en una proporción que no sea superior al 100 % del incremento que haya tenido el IPC en el año calendario inmediatamente anterior a aquel en que deba efectuarse el reajuste.

Sin embargo, es necesario recordar los requisitos dispuestos por el legislador para hacer efectivo el nuevo valor:

1. No puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble o de la parte que esté arrendada. Esa estimación no puede superar el equivalente a dos veces el avalúo catastral vigente.
   
    
2. El monto del incremento, así como la fecha en que se hará efectivo, debe ser informado al arrendatario por escrito, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato. De lo contrario será inoponible al arrendatario.

No obstante, si el arrendatario, voluntariamente, pagó el reajuste del canon, no tiene derecho a solicitar el reintegro alegando la falta de la comunicación.

Otros aspectos

El arrendamiento de vivienda urbana es uno de los contratos más comunes entre los colombianos. Si bien es un negocio jurídico bilateral, el legislador previó algunas disposiciones que deben regir ante la falta de estipulación expresa por las partes y otras que priman frente a lo pactado, dado su carácter obligatorio.

ÁMBITO JURÍDICO recuerda algunos puntos claves regulados por la Ley 820:

1. Término: Las partes pueden acordar el término del contrato de arrendamiento. Pero a falta de estipulación expresa debe entenderse que rige por el término de un año.
   
    
2. Prórroga: Se entiende prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo.
   
    
3. Solidaridad. Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios. En consecuencia, la restitución del inmueble y las obligaciones económicas derivadas del contrato pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa.
   
    
4. Obligaciones del arrendador:
    
   1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos.
       
   2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.
       
   3. Cuando el contrato conste por escrito, el arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales. Esta obligación deberá ser satisfecha en el plazo máximo de 10 días contados a partir de la fecha de celebración del contrato. El incumplimiento de esta obligación puede ser sancionado, a petición de parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a tres mensualidades de arrendamiento.
       
   4. Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal el arrendador debe entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo. En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene, además, la obligación de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda.

5. Obligaciones del arrendatario:
    
   1. Pagar el precio dentro del plazo estipulado y el lugar o cuenta convenido.
      
       
   2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que sean imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, el arrendatario debe efectuar oportunamente, y por su cuenta, las reparaciones o sustituciones necesarias.
      
       
   3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato.
      
       
   4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el Gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos. En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado, además, a cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o a la de sus dependientes.

6. Exigibilidad: Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de las partes son exigibles ejecutivamente, con base en el contrato de arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en los códigos Civil y General del Proceso. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios públicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el arrendador podrá repetir lo pagado contra el arrendatario por la vía ejecutiva mediante la presentación de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestación que haga el demandante bajo la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron canceladas por él, la cual se entenderá prestada con la presentación de la demanda.
   
    
7. Depósitos y cauciones: En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario. Esas garantías tampoco pueden estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior.
   
    
8. Subarriendo y cesión: El arrendatario no puede ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador. En caso de contravención, el arrendador podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedará sin efectos, situaciones que se comunicarán por escrito al arrendatario.
   
    
9. Terminación por mutuo acuerdo. Las partes, en cualquier tiempo, y de común acuerdo pueden dar por terminado el contrato de vivienda urbana.
   
    
10. Terminación por parte del arrendador. Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:

              1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.

     

              2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.

     

              3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.

     

              4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.

     

              5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.

     

              6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.

     

              7. El arrendador puede dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres meses de arrendamiento.

     

              Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.

     

              8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres meses a la referida fecha de vencimiento:

     

    1. Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un año.

     

    2. Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación.

     

    3. Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa.

     

    4. La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro años de ejecución. En este evento, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de 1.5 meses de arrendamiento.

11. Terminación por parte del arrendatario: Son causales para que el arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
     
    1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.
       
        
    2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.
       
        
    3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la ley o contractualmente.
       
        
    4. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres meses de arrendamiento.
       
       
       Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la acción judicial correspondiente.
       
        
    5. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.

De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

12. Descuento por reparaciones indispensables no locativas. El arrendatario puede descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta. Tales descuentos en ningún caso podrán exceder del 30 % del valor de la misma. Si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario puede efectuar descuentos periódicos hasta el 30 % del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones.