Promesa de compraventa de un inmueble requiere especificar linderos o datos que permitan su identificación

Los requisitos de validez de la promesa de compraventa están señalados en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, modificatorio del 1611 del Código Civil, y son que conste por escrito, que el contrato al cual se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no cumplir requisitos legales, que contenga un plazo o condición que fije la época en que debe celebrarse el contrato y que se determine de tal suerte que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Si dichos requisitos no están contenidos en la promesa, esta no producirá ninguna obligación. En lo que respecta al cuarto presupuesto, es decir, que solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales para perfeccionarlo, se impone a los contratantes la obligación de fijar los elementos indispensables del contrato que va a celebrarse, de manera que, al tratarse de una compraventa, deben quedar determinados o, al menos, ser determinables el precio y la cosa prometida en venta.

Cuando el objeto del contrato corresponda a un bien inmueble, la forma de identificarlo es a través de la mención de su ubicación o linderos o, cuando menos, con la referencia a cualquier dato que permita la cabal identificación del predio prometido en venta, de acuerdo con lo exigido en el artículo 31 del Decreto 960 de 1970 y el artículo 2.2.6.1.2.1.11. del Decreto 1069 del 2015, por lo que no es admisible otra manera o forma de determinarlos legalmente, señaló la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia.

Anulación

En el caso bajo análisis, el tribunal cuyo fallo se cuestiona extrañó en el contrato demandado la identificación del bien, lo que lo llevó a confirmar la anulación como consecuencia del incumplimiento de este requisito. Y es que, de acuerdo con la jurisprudencia del alto tribunal, cuando la promesa verse sobre la enajenación de un inmueble como cuerpo cierto, se debe determinar o especificar en ella los linderos que lo distinguen de cualquier otro y, cuando se refiera a una cuota o porción de otro de mayor extensión, también se debe individualizar.

Así las cosas, señaló la corte, el ad quem no incurrió en ningún error en la valoración de la promesa de compraventa, pues se acordó que el objeto del negocio consistía en la enajenación de un bien inmueble de cuatro hectáreas de un predio de mayor extensión de 25 hectáreas, conocido como “Finca La Palmita”, vereda Los Cacaos, del municipio de Piedecuesta (Santander), es decir, nada se dijo sobre cuál parte del fundo de mayor extensión ocupaba el prometido en venta o en cuál zona estaba ubicado o cuáles eran sus linderos.

La postura asumida por el tribunal no resultó alejada del entendimiento que se ha otorgado al artículo 89 de la Ley 153 de 1887 y, específicamente, del requisito en cuestión, ya que no exigió indefectiblemente que la promesa contuviera los linderos del bien prometido, sino que la declaratoria de nulidad absoluta obedeció a haberse obviado cualquier mención o alguna referencia que permitiera saber con exactitud qué fue lo que se prometió en venta (M.P. Francisco Ternera Barrios)

Gracias por leernos. Si le gusta estar informado, suscríbase y acceda a todas nuestras noticias y documentos sin límites. www.ambitojuridico.com/suscribete.

Paute en www.ambitojuridico.com/paute-aqui.