No existen acciones para conseguir el pago de obras realizadas en terreno ajeno

La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia precisó que quien edifica en un terreno ajeno no cuenta con una acción legal específica para conseguir el pago de las mejoras o para obligar al propietario a comprar lo construido.

Según el alto tribunal, del artículo 739 del Código Civil se desprende una abstención del legislador en este sentido, por cuanto las prerrogativas que ofrece la norma son sólo para el titular del dominio del suelo.

De acuerdo con esta disposición, el dueño del terreno en que otra persona, sin su consentimiento, edifica, planta o siembra, tiene derecho de hacer suyo el edificio, plantación o sementera, mediante las indemnizaciones prescritas en favor de los poseedores de buena o mala fe en el título de la reivindicación.

O también puede obligar al que edificó o plantó a pagarle el justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder, y al que sembró a pagarle la renta y a indemnizarle los perjuicios. (Lea: Mejoras por edificaciones en terreno ajeno dan lugar a impuesto predial en cabeza del propietario)

En efecto, dentro de los supuestos planteados por la disposición, se destacan las opciones con las que cuenta el propietario cuando un tercero edificó, plantó o sembró sin su consentimiento, o bien cuando el mejoramiento del predio se realizó a “ciencia y paciencia” del propietario de la tierra.

Por eso, para la Sala, desde la perspectiva de quien realizó la edificación, la plantación o el sembradío, la norma no establece en su favor una acción propiamente dicha, menos una dirigida a que, mediante su ejercicio, pudiera conseguir para sí el pago de la mejora o a obligar al propietario del terreno a enajenárselo.

Así, la vulneración de la prerrogativa de quien ha realizado la mejora solo podría producirse cuando el dueño del terreno opta por recuperarlo y, en tal virtud, intenta recobrarlo para obtener la tenencia de los bienes que son accesorios, es decir, la edificación, plantación o sementera, que por ley ya es suya pero que aún estaba en cabeza de quien construyó o mejoró. (Lea: Concesión del dueño de un bien a favor de un tercero no disputa su dominio)

“Ello explica que la garantía brindada en el precepto que se analiza a quien edificó, plantó o sembró en predio de otro corresponda solamente al derecho de crédito que en favor suyo y a cargo del titular del dominio de la tierra estatuyó, referido a las prestaciones mutuas propias de la acción de dominio, ora al valor del edificio, plantación o sementera, derecho solamente surge cuando el dueño busca por cualquier medio la recuperación del terreno y junto a él la tenencia de los accesorios”, concluyó la corporación.

(Corte Suprema de Justicia Sala Civil, Sentencia SC-10896 (63001311000420050001101), ago. 19/15, M.P. Álvaro Fernando García)

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