Así es la garantía legal en la construcción de inmuebles

La garantía legal es una obligación de carácter restaurativa puesta sobre el productor o comercializador parar asegurar el correcto estado, calidad, idoneidad o seguridad de los bienes o servicios colocados en el mercado de consumo. Es pro tempore, en el sentido de que el paso del tiempo agota su vigencia, por lo que una vez finiquitada, sin que se hubiera manifestado algún vicio o reclamado por su aparición, cesa el deber restaurativo.

Tratándose de bienes inmuebles el procedimiento de reclamación tiene ciertas particularidades, según el artículo 13 del decreto 735 del 2013, pues entre otras cosas, es imperativa la formulación de una reclamación al productor y/o proveedor, la cual debe presentarse por escrito, con indicación del defecto, constituyéndose en un requisito para el nacimiento de la obligación legal.

Una vez realizado el requerimiento queda en manos del constructor o comercializador realizar una visita de inspección, con el fin de evaluar la procedencia del reclamo y establecer el curso de acción a seguir.

La ausencia de reclamación, en la oportunidad debida, impide que el débito resarcitorio se configure, lo cual encuentra explicación en el hecho de que nadie puede estar obligado a cumplir una carga de la cual no tiene noticia y que no tuvo oportunidad de consentir u oponerse. De allí que la presentación de la reclamación directa sea una condición de la garantía legal.

¿Quién es el responsable de la edificación?

Por mandato legal, el responsable de la edificación es el constructor, por lo que es el llamado a asumir las consecuencias de la actividad constructiva, incluyendo los efectos negativos por la trasgresión de los diseños y planos arquitectónicos y estructurales, y las normas sobre sismoresistencia u ordenamiento territorial.

Sin embargo, el precepto 5° de la ley 400 de 1997 establece que el constructor exclusivamente responde por la fabricación, no así por las secuelas que emanen causalmente de problemas de diseño (en materias arquitectónicas, estructurales y no estructurales) o estudios geotécnicos o de suelos, pues estos últimos son competencia de otros profesionales.

Oportunidad para presentar acción judicial

Las controversias respecto a la satisfacción de la garantía legal, en caso de que no puedan solucionarse de forma directa o por métodos alternativos de resolución, podrán desatarse a través de la acción judicial respectiva (artículo 56 de la ley 1480 del 2011).

El Estatuto del Consumidor impuso un término para la proposición de la reclamación jurisdiccional, so pena de que se extinga la posibilidad de acudir al aparato judicial para lograr la satisfacción de la garantía legal. Plazo que fue estimado por el legislador como de prescripción, según el inciso segundo del numeral 6° del artículo 58 de la ley 1480.

Ante la calificación normativa explícita deviene indiscutible que la falta de proposición oportuna de la demanda judicial, sumada a la incuria de la parte interesada, prescribe extintivamente la posibilidad de accionar para obtener la efectividad de la garantía legal.

Finalmente enfatiza que cuando existan normas que consagren términos para accionar diferentes a los señalados en el numeral 3° del artículo 58 de la ley 1480 del 2011, bien de prescripción o de caducidad, deberá aplicarse el que resulte más benévolo para los consumidores, sin que sea dable acudir a criterios como la especialidad o temporalidad para arribar a una conclusión diferente. Los magistrados Hilda González Neira, Martha Patricia Guzmán Álvarez y Luis Alonso Rico Puerta aclararon el voto.