Inversión extranjera en proyectos inmobiliarios: puntos para tener en cuenta

Alejandro Mesa Neira

Socio de Baker & McKenzie

La inversión extranjera en inmuebles ubicados en Colombia está permitida en general, con ciertas restricciones originadas en la ubicación de los inmuebles o en el tamaño de los mismos. Ante el continuo aumento de inversiones en inmuebles por parte de fondos de pensiones o de capital privado extranjeros, al igual que personas naturales, es importante reseñar algunos aspectos clave que unos y otros deben considerar al momento de adquirir inmuebles en Colombia:

- Debida diligencia en la adquisición. La realización de un estudio de títulos detallado resulta clave en cualquier adquisición. Aunque Colombia cuenta con un sistema robusto de registro de propiedad inmueble, la verificación de la cadena de titulación, por medio de la revisión de los diferentes instrumentos base de la tradición, sigue siendo de suma importancia para el comprador.

En nuestro país, en general, no están disponibles los seguros de titulación, lo cual refuerza esta necesidad. En todos los casos, el estudio de títulos debe complementarse con un análisis de restricciones legales, bien sea a la adquisición o al uso del inmueble. Este análisis debe tener en cuenta, entre otros, el uso autorizado del suelo.

- La utilización de promesas. La celebración de promesas de compraventa, como paso previo a la celebración del contrato de compraventa por medio de escritura pública, es una práctica común en Colombia, pero no en muchas otras jurisdicciones. Es importante que el inversionista extranjero tenga claro el alcance de la promesa (esta solo crea obligaciones de hacer y no de dar) y que no la confunda con la celebración de un contrato de compraventa sujeto a condiciones suspensivas.   

- El pacto de arras. En los contratos de promesa de compraventa suele incluirse la obligación de pagar arras confirmatorias o arras de retracto. Esta práctica no es común en muchas jurisdicciones y, normalmente, genera cuestionamientos por parte de los inversionistas extranjeros, quienes no se sienten cómodos adelantando el pago de una porción sustancial del precio cuando aún el contrato de compraventa propiamente como tal no ha sido suscrito.

En nuestra experiencia, los inversionistas extranjeros tienden, normalmente, a buscar mecanismos que eviten la realización de pagos antes del “cierre de la transacción”, es decir, de la firma de la escritura pública.

- La tradición del inmueble. El inversionista extranjero debe tener claro que la tradición del inmueble solo se da con el registro de la compraventa hecho por la oficina de registro de instrumentos públicos competente. Esta circunstancia hace recomendable que los inversionistas extranjeros, al igual que los compradores colombianos, sujeten el pago de una porción sustancial del precio a la obtención del registro de la propiedad a su nombre.

- La utilización de fiducias. La inversión extranjera en propiedad inmueble en Colombia está permitida no solamente en su forma básica (adquisición directa), sino también mediante la celebración de negocios fiduciarios o como resultado de procesos de titularización inmobiliaria. En particular, el uso de fiducias flexibiliza la transferencia de la propiedad a terceros, haciendo de esta una figura de gran utilidad, recomendada en muchos casos.

- El registro de la inversión. Finalmente, el inversionista extranjero debe tener en cuenta que la inversión extranjera directa está sujeta a registro ante el Banco de la República. Es el registro de la inversión el que garantiza al titular los derechos cambiarios de remitir de vuelta al extranjero las sumas derivadas de la enajenación de la inversión.