La simulación de contratos de compraventa de inmuebles

Daniela Lattanzio Carrioni
Miembro del equipo de Derecho Inmobiliario e Infraestructura y Derecho Corporativo de Preciado Abogados

Con la simulación de un contrato, se pretende esconder una realidad, aparentando un negocio jurídico. Actualmente, es muy utilizada la simulación de contratos de compraventa de inmuebles, con el fin de crear una ficción frente a terceros acreedores. Por ejemplo, buscando sacar activos de la sociedad conyugal, o del patrimonio del deudor para evitar embargos. Para hacer prevalecer la realidad sobre el negocio aparente, se debe iniciar una acción de simulación, aportando todos los medios de prueba disponibles y recurriendo a los indicios existentes.

Clases

Como se indicó, la simulación de un contrato ocurre cuando las partes celebran un contrato con la intención de crear una apariencia ante terceros, diferente a la realidad. En términos generales, se puede hablar de dos tipos de simulación: la absoluta y la relativa.

Simulación absoluta. Se presenta cuando en la realidad no hay ningún negocio jurídico, pero las partes simulan la realización de alguno. La Corte Suprema de Justicia ha expresado que la simulación es absoluta cuando:

- “Se comprueba la total ausencia de interés en celebrar el acuerdo entre quienes aparentan hacerlo, caso en el cual acto no hay, tanto que al correr el velo que cubre la fachada no se ve más que la nada porque las partes ningún acto jurídico celebraron realmente” (CSJ, SC3979-2022, jul. 1º/22).

- “En una compraventa, por ejemplo, se da la simulación absoluta cuando no obstante existir formalmente la escritura pública que la expresa, no hay ánimo de transferir en quien se dice allí vendedor, ni adquirir en quien aparece comprando, ni ha habido precio” (CSJ, SC3598-2020, sep. 28/22).

Simulación relativa. Ocurre cuando las partes realizan un negocio jurídico diferente al que aparentan, que es el que dan a conocer al público. Así, hay dos acuerdos: el real, que es secreto, y el aparente, que es el público. Por ejemplo, cuando se hace una donación y se aparenta una compraventa. La Corte Suprema de Justicia ha explicado la simulación relativa, así:

- “Existe la desfiguración del verdadero querer de los intervinientes que prefieren encubrirlo al utilizar vías alternas, evento en el que la simulación es relativa porque negocio sí hubo solo que su nomenclatura jurídica es opuesta al revelado, en cuyo caso se afecta ‘la naturaleza de la operación’” (CSJ, SC3979-2022, jul. 1º/22).

Efectos

La anterior clasificación es útil para comprender los alcances y efectos de la declaración de simulación. El efecto de la absoluta consiste en restituir el patrimonio al estado anterior al negocio aparente, donde, en la realidad, no hay ni hubo ningún negocio jurídico, solamente una apariencia creada con la intención de perjudicar a terceros. El efecto de la simulación relativa es dar a prevalecer el negocio real, dejando sin valor el simulado.

La acción de simulación es un proceso declarativo, patrimonial (es renunciable) y busca darle prevalencia a la realidad sobre el negocio creado. Quien pretenda ejercerla, debe probar que hay un negocio jurídico aparente, una realidad diferente, que está oculta y que el tercero que la demanda tiene un interés legítimo en solicitarla. Por esto, las partes del negocio y los terceros pueden ejercer la acción de simulación, si cumplen con dos requisitos: (i) que tengan una relación jurídica con una de las partes y (ii) que estén interesados en darle prevalencia al negocio real, sobre el oculto, para proteger sus derechos.

Contratos de compraventa de inmuebles

Entrando en materia, en la simulación de contratos de compraventa de inmuebles es menester explicar que la compraventa corresponde a un contrato en el que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero (C. C., art. 1849). La compraventa de inmuebles se reputa perfecta, con la firma de la escritura pública (C. C., art. 1857), con la que hay una ratificación del contrato frente al notario. Sin embargo, en la simulación de una compraventa de un inmueble, la escritura pública contiene una realidad ficticia. Por esto, para que el juez declare su simulación, se debe desvirtuar la fe pública consagrada en la misma.

En principio, la carga de la prueba la tiene la persona que expone y alega la simulación y, por esto, el demandante debe aportar todos los elementos probatorios aprobados por la ley y que tenga disponibles, con el fin de mostrar la realidad de los contratantes.

Aparte de las pruebas, hay varios indicios para saber si una compraventa de un inmueble es, en realidad, una simulación. Por ejemplo, la relación entre los contratantes (generalmente, se hace entre familiares cercanos o personas con vínculos comerciales estrechos); si el comprador no toma posesión del inmueble; la falta de pago del precio, o si este es muy inferior o muy superior al valor real; la falta de capacidad económica del comprador; la existencia de un motivo para simular el contrato; si no hay una razón o causa real para celebrar el contrato, entre otras.

Modalidades

Hay varias modalidades que usan los contratantes para simular compraventas de bienes inmuebles, dentro de las que primordialmente están:

(i) Simulación en la compraventa de un inmueble que forma parte de la sociedad conyugal, para excluir el inmueble de dicha sociedad y perjudicar al otro cónyuge.

(ii) Simulación en la compraventa de un inmueble, para que no haga parte de la masa sucesoral, buscando así perjudicar a un heredero.

(iii) Simulación de compraventa de inmuebles, entre padres e hijos, buscando evitar pasivos y perjudicando al tercero acreedor.

(iv) Simulación en la compraventa de un inmueble para evitar que pueda ser embargado por un tercero acreedor.

(v) Simulación en la compraventa de un inmueble cuando en realidad fue una donación y no hubo precio.

En conclusión, si alguien sospecha que la compraventa de un inmueble es una simulación que lo afecta directamente, puede iniciar un proceso judicial declarativo, aportando todos los medios de prueba permitidos por la ley y recurriendo a los indicios existentes, con el fin que el juez, tras evaluar detenidamente la información, determine si el contrato es simulado o no, para hacer prevalecer la realidad sobre el negocio ficticio. Esta resolución judicial puede tener importantes implicaciones legales, buscando así la protección de los intereses legítimos de la parte perjudicada.

Es fundamental destacar que este proceso judicial declarativo se basa en el imperativo de mantener la honestidad y la integridad en las transacciones inmobiliarias, garantizando que los acuerdos sean genuinos, para lo cual la justicia juega un papel crucial en desenmascarar posibles simulaciones, restableciendo así la equidad y la legalidad en el ámbito de la compraventa de inmuebles.