Las dificultades del Derecho Inmobiliario frente a los POT

Juan Manuel González Garavito

Socio de Pinilla, González & Prieto Abogados

La Ley 388 de 1997 definió el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) como el instrumento básico para desarrollar el proceso de ordenamiento municipal, integrado por el conjunto de objetivos, directrices, políticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y normas adoptadas para orientar y administrar el desarrollo físico del territorio y la utilización del suelo.

Cuando se desarrollan todas las acciones que conforman esta definición y los contenidos y procedimiento de formación establecidos por la propia ley, podemos concluir, sin duda, que el POT es un documento técnico, con contenido económico que produce efectos jurídicos, cuya formación es interinstitucional y democrática.

El incumplimiento de cualquiera de los componentes aquí señalados entraña enormes dificultades para el Derecho Inmobiliario y quizá constituye la explicación sustancial de los errores físicos de nuestras ciudades y su consecuente inseguridad jurídica.

La construcción adecuada de un POT debe partir de un documento técnico de soporte completo, profundo y coherente. El territorio se merece, es más, exige un estudio juicioso, para lograr planear adecuadamente la ciudad. En este sentido, debe nacer un diagnóstico basado más que en simples estadísticas o unión de documentos pre-existentes, en una evaluación real del suelo, con levantamientos topográficos; análisis de suelos; estudios viales, ambientales, hidrológicos, sociales, arquitectónicos, de espacio público, de servicios públicos domiciliarios, de equidad urbana, etc., es decir, que constituya un estudio científico, técnico, económico y social suficiente para conocer, sin dudas, el territorio que vamos a planear y reglamentar.

Aquí empieza la primera dificultad del Derecho Inmobiliario frente a los POT. Si no existe diagnóstico completo de la ciudad, se desconocen condiciones prexistentes a la reglamentación, que confunden posteriormente la aplicación normativa. Me explico: sin un diagnóstico serio, es altamente probable que suelos de amenaza alta no mitigable terminen involucrados en la reglamentación de un POT en suelo urbanizable y, en consecuencia, sean desarrollados con los consecuentes riesgos para la población o, en el mejor de los escenarios, sean identificados tardíamente en procesos de planes parciales, con la consecuente afectación en materia económica y jurídica tanto para la ciudad como para sus propietarios, por el desgaste innecesario del equivocado instrumento de gestión.

Graves consecuencias

Son innumerables las graves consecuencias de la falta de diagnóstico profundo y serio del territorio, pero atraviesan por fenómenos ambientales, sociales, hidráulicos; en la prestación de servicios públicos; equivocada aplicación de los tratamientos urbanísticos;  errores en el diseño vial; falta de programación en la actuación urbanística; decisiones equivocadas en el uso del suelo; edificabilidades demasiado altas para la infraestructura pública existente o proyectada y, en otros casos, edificabilidades muy bajas con inadecuada eficiencia en la ocupación del suelo. En general, imposibilidad real de planeamiento urbano coherente.

Esta carencia de estudios técnicos completos con los consecuentes errores descritos anteriormente produce efectos económicos y jurídicos muy importantes en la ejecución de un POT.

En primer término, un territorio que no se estudió con profundidad no podrá tener una adecuada financiación, puesto que si no conozco al detalle el territorio, será imposible saber el valor del costo de las cargas urbanísticas de la ciudad, tanto para la infraestructura general, como para la local. Y si no puedo presupuestar el valor de la ciudad, mucho menos lograré establecer de manera coherente el reparto equitativo de cargas y beneficios, que no consiste simplemente en un ejercicio arbitrario de Excel, sino en un verdadero análisis de los costos, de la edificabilidad e intensidad de usos de suelos soportable por la infraestructura, de la capacidad de cierre financiero de la carga local y, por supuesto, de la posibilidad de repartir la carga general en la mayor cantidad posible de vehículos de financiación adecuadamente utilizados y compartidos.

En este orden de ideas, una ciudad cuyo territorio no fue estudiado adecuadamente en materia técnica no podrá tener un POT con cierre financiero para la ciudad, así como originará grandes retos en la juridicidad inmobiliaria, puesto que carecerá de certeza jurídica y no será precisamente un instrumento de atracción de inversión, puesto que adolecerá de elementos de decisión completos que permitan evaluar el curso del desarrollo.

Ahora que nos encontramos frente al reto de crear las modificaciones ordinarias de varios POT debemos ser capaces de lograr unir esfuerzos de los sectores público y privado para estudiar de manera completa el territorio y lograr instrumentos que se conviertan en ejemplares modelos de planeamiento de largo plazo, no por los artículos de vigencia que se señalen en los mismos, sino porque su contenido profundo en lo técnico, coherente en lo económico y certero en lo jurídico, impidan que los intereses políticos puedan traspasar la racionalidad concertada.