Resciliación no es aplicable a extinción de hipotecas, pero sí a contratos de arrendamiento

Si el deudor hipotecario paga la totalidad de la prestación garantizada, no es aplicable la resciliación del contrato, sino la cancelación de la hipoteca por parte del acreedor. Así lo sostuvo la Superintendencia de Notariado y Registro (Supernotariado), al explicar las diferencias entre esa figura y la resolución del contrato.

Según el artículo 1546 del Código Civil, la resolución es el acto por medio del cual se deshace un contrato, suponiendo que no existió. Esta opera en dos sentidos: hacia el futuro, quitándole fuerza, y hacia el pasado, deshaciendo sus efectos.

Por su parte, la resciliación se aplica a los casos en los que se comenzaron a ejecutar las prestaciones recíprocas y estas no han culminado. En consecuencia, dicha figura no es aplicable a la extinción de la hipoteca, pues esta opera por la resolución del derecho del que la constituyó, por el evento de la condición resolutoria, por la llegada del día hasta el cual se constituyó y por la cancelación a través de escritura pública.

Caso diferente es el contrato de arrendamiento, que puede ser objeto de resolución o de resciliación. El primer caso se aplicaría cuando se celebra el contrato y el arrendador no le entrega la cosa arrendada al arrendatario. El segundo, cuando el contrato comenzó a ejecutarse.

Sobre este último evento, la Supernotariado señala: “No es posible destruir retroactivamante el disfrute que ha obtenido el arrendatario en caso de que deje de cumplir sus obligaciones. En esta hipótesis, el Código habla de expiración o terminación del arriendo, esto es, se destruye el contrato, pero no los efectos producidos en el pasado”.

Los contratos de ejecución instantánea, que comprenden obligaciones de dar, pueden anularse o resolverse, por cuanto en ellos es posible restablecer las cosas a un estado anterior.

Por el contrario, en los contratos de ejecución sucesiva, no puede hablarse de anulación o resolución, sino de terminación, si ya se cumplieron algunas obligaciones del mismo, indicó la entidad.

(Supernotariado, Cpto. 3079, feb. 9/11)