Todo lo que necesita saber sobre el avalúo catastral

A la Sala de Consulta y Servicio Civil del Consejo de Estado le correspondió determinar la autoridad competente para aplazar la aplicación de la Resolución 15-000-0081-2017 del 20 de diciembre del 2017, mediante la cual el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) clausuró la actualización catastral urbana y rural del municipio de Tunja y determinó la vigencia fiscal de sus avalúos.

 

La Sala no solo aclaró que el Gobierno Nacional es el competente para resolver la solicitud, sino que, además, realizó varias precisiones alrededor del avalúo catastral.

 

Definición

 

Según la corporación, las autoridades catastrales tienen a su cargo las labores de formación, actualización y conservación de los catastros tendientes a la correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica de los inmuebles.

 

Bajo ese planteamiento, el avalúo catastral consiste en la determinación del precio de los predios pertenecientes a una “unidad orgánica catastral” o parte de ella, mediante la aplicación de investigaciones y “análisis estadístico del mercado inmobiliario”, cuyo fin primordial es conocer la riqueza inmueble del país, facilitando el recaudo de impuestos y su “transferencia o adquisición por parte del Estado y de los particulares.”

Elementos

Los elementos del avalúo catastral son:

1. El valor de los terrenos.
2. El valor de las edificaciones.

 

Con todo, los avalúos catastrales son actos administrativos, porque generan una situación particular. Para efectos fiscales, por ejemplo, el avalúo catastral hace las veces de la base gravable del impuesto predial unificado.

 

Actuaciones administrativas

 

Con el propósito de estructurar el catastro y mantenerlo actualizado y vigente, así como de realizar el avalúo catastral, se consagran tres actuaciones administrativas de naturaleza catastral que consisten en lo siguiente:

 

1.                   La formación catastral: es el proceso por medio del cual se obtiene la información correspondiente a los predios de una unidad orgánica catastral o parte de ella, teniendo como base sus aspectos físicos, jurídicos, fiscales y económicos. Las autoridades tienen el deber de formar los catastros en los periodos señalados por la ley, con el fin de revisar los elementos físicos y jurídicos del catastro y eliminar las posibles disparidades en el avalúo catastral originadas en mutaciones físicas, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario.

 

El proceso de formación termina con la resolución por predio, de la cual las autoridades catastrales, a partir de la fecha de dicha providencia, ordenan la inscripción en el catastro de los predios que han sido formados y establecen que el proceso de conservación se inicia al día siguiente, a partir del cual el propietario o poseedor podrá solicitar la revisión del avalúo. En la misma providencia, la cual será debidamente publicada, se determinará que los avalúos resultantes de la formación entrarán en vigencia el 1º de enero del año siguiente a aquel en que fueron ejecutados.

 

El avalúo de la formación catastral se obtendrá para zonas homogéneas geoeconómicas, teniendo en cuenta los valores unitarios que las autoridades catastrales determinen para edificaciones y terrenos.

 

2.                 Actualización de la formación catastral: consiste en el conjunto de operaciones destinadas a renovar los datos de la formación catastral, mediante la revisión de los elementos físicos y jurídicos del catastro y la eliminación en el elemento económico de las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario.
   
   
   La información obtenida y los cambios encontrados se anotarán en los documentos catastrales pertinentes. El proceso de actualización termina con la resolución por medio de la cual las autoridades catastrales, a partir de la fecha de dicha providencia, ordenan la renovación de la inscripción en el catastro de los predios que han sido actualizados y establecen que el proceso de conservación se inicia el día siguiente, a partir del cual el propietario o poseedor podrá solicitar la revisión del avalúo, de acuerdo con el artículo 9º de la Ley 14 de 1983. En el mismo acto, el cual será debidamente publicado, se determinará que los avalúos resultantes de la actualización de la formación entrarán en vigencia el 1º de enero del año siguiente a aquel en que fueron ejecutados.
   
   El avalúo de la actualización de la formación es el avalúo catastral corregido para eliminar disparidades provenientes de cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario.
   
   (iii)               La conservación catastral: consiste en el conjunto de operaciones destinadas a mantener al día los documentos catastrales de conformidad con los cambios que experimente la propiedad raíz en sus aspectos físico, jurídico, fiscal y económico.
   
   La conservación se inicia al día siguiente en el cual se inscribe la formación o la actualización de la formación en el catastro y se formaliza con la resolución que ordena la inscripción en los documentos catastrales de los cambios que se hayan presentado en la propiedad raíz.

 Vigencia

 

La fijación del avalúo catastral está determinado por “variables externas” que resultan de los anteriores procedimientos de formación, actualización o conservación catastral, que hacen que “el avalúo (…) pueda cambiar de un año a otro”.

 

Como consecuencia de lo anterior, en cuanto a su vigencia, el artículo 8º de la Ley 14 referida ha preceptuado:

 

“Artículo 8º.- Los avalúos establecidos de conformidad con los artículos 4, 5, 6 y 7 entrarán en vigencia el 1 de enero del año siguiente a aquel en que fueron ejecutados”.

 

Este artículo significa que, por regla general, la entrada en vigor del respectivo avalúo se produce al año siguiente de aquel en que se ejecutan las actuaciones tendientes a la formación o actualización catastral, a las que refiere el artículo 75 de la Ley 75 de 1986, que modificó parcialmente la Ley 14.

 

Revisión

 

La función catastral, dada su finalidad y las actividades que la caracterizan, constituye un procedimiento administrativo especial.

 

Al respecto, la Corte Constitucional sostuvo que la normativa consagrada en los artículos 29 a 40 del Decreto 3946 de 1983 ofrece la posibilidad de que los avalúos catastrales resultantes del sometimiento de un predio a un proceso de formación catastral o de actualización de la formación catastral puedan ser revisados mediante el mecanismo legalmente establecido de la revisión del avalúo dentro del proceso de conservación catastral (C. P. Édgar González).

 

Consejo de Estado Sala de Consulta y Servicio Civil, Concepto 11001030600020180009900, Oct. 16/18.