"La legislación nacional no establece ningún tipo de tarifa para el incremento de las cuotas de administración": Fedelonjas

Teniendo en cuenta que ya inician las asambleas ordinarias de las propiedades horizontales y, así mismo, arrancó el pago de las cuotas de administración del nuevo año, Ámbito Jurídico charló con Karina Reyes, presidenta de Fedelonjas, quien respondió algunas preguntas relacionadas.

Ámbito Jurídico (A. J.): ¿Las cuotas de administración en los conjuntos deben aumentarse con base en el IPC o con el salario mínimo, existe alguna norma que fije a qué indicador acogerse?

Karina Reyes (K.R.): La legislación nacional no establece ningún tipo de tarifa para el incremento de las cuotas de administración, ya que este valor depende de lo que se haya establecido en el reglamento de la propiedad horizontal y de los ingresos requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con las definiciones y reglas de la Ley 675 del 2001.

De esta forma, el aumento de las cuotas de administración dependerá de la decisión de la asamblea general de copropietarios que, por norma, debe reunirse ordinariamente por lo menos una vez al año dentro de los tres meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal. De acuerdo con el artículo 38 de la citada ley, una de sus funciones es la de aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias.

¿Quién autoriza este incremento, la administración o la asamblea de copropietarios? ¿Puede ser retroactivo al primer mes del año?

K.R.: El incremento en las cuotas de administración de un año a otro dependerá de la asamblea general de copropietarios, por ser el máximo órgano de decisión de la persona jurídica, encargada de aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos y las cuotas de administración de la copropiedad.

Los administradores dedican los tres primeros meses del año a elaborar el presupuesto, de manera que el cobro retroactivo es válido si así fuese aprobado por la asamblea de copropietarios, así como el cobro con el incremento a partir de enero, basados en la decisión del año inmediatamente anterior mientras se espera la validación o el ajuste según las decisiones que se tomen en la asamblea al momento de su realización.

A. J.: Teniendo en cuenta las medidas de virtualidad adoptadas por la pandemia, ¿las asambleas de copropietarios pueden seguirse celebrando bajo esta modalidad o por lo menos mixta?

K.R.: Sí, de conformidad con lo previsto por el artículo 45 de la Ley 675 del 2001, se podrán realizar las asambleas generales de forma no presencial, el texto del artículo establece lo siguiente:

“Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso. En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad.

PARÁGRAFO. Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios”.

De igual forma, el Decreto 176 del 2021 determinó las reglas aplicables a las reuniones de asambleas o juntas de socios del máximo órgano social de personas jurídicas para que cada sociedad pueda escoger si la reunión ordinaria del máximo órgano social será presencial, no presencial o mixta. Para ello, se tendrán en cuenta las disposiciones legales o estatutarias aplicables sobre convocatoria, cuórum y mayorías. En particular lo establecido en el Decreto 398 del 2020 respecto del cuórum de las reuniones no presenciales o mixtas.

A. J.: ¿Si hay fallas técnicas en una asamblea virtual, se pueden impugnar las decisiones tomadas?

K.R.: Las decisiones de las asambleas generales se pueden impugnar cuando las mismas vulneren la ley o el reglamento de la propiedad horizontal, para lo cual están legitimados al interior de una copropiedad el administrador, el revisor fiscal y cualquiera de los copropietarios.

El término para interponer la demanda es de dos meses, siguientes a la fecha de haberse tomado la decisión, se debe dirigir en contra de la copropiedad y no en contra del administrador como persona natural. En este caso, la competencia será de los jueces civiles del circuito en primera instancia, quienes dirimen el conflicto mediante un proceso verbal sumario.

A. J.: ¿Hay alguna disposición que limite la duración de las asambleas o de las intervenciones de los participantes?

K.R.: En la normativa colombiana no hay ninguna disposición que limite la duración de las asambleas. Por el contrario, el artículo 430 del Código de Comercio, en cuanto a suspensión y periodo máximo para las deliberaciones de las asambleas en general, ha señalado que estas podrán suspenderse para reanudarse luego cuantas veces lo decida cualquier número plural de asistentes que represente el 51 %, por lo menos, de las acciones representadas en la reunión.

Frente al tiempo de las intervenciones, no hay ninguna norma nacional que así lo establezca. Sin embargo, este podrá establecerse dentro de los reglamentos de propiedad horizontal o durante la sesión por el presidente de la asamblea.

No obstante, en aras de que las reuniones no se alarguen más de lo debido (porque de por sí ya son bastante largas), el presidente de la asamblea podrá indicar los tiempos de intervención al iniciar la asamblea para gestionar mejor las participaciones y dar la palabra de manera equitativa.