Lorena Garnica De La Espriella
Docente, magíster en Derecho Ambiental y en Derecho de los Negocios

El catastro multipropósito, concepto que el propio gobierno colombiano adoptó formalmente con el Conpes 3859 de 2016 y luego ratificó con la Ley 1995 de 2019 y el Decreto 148 de 2020, tiene una visión amplia: el catastro debe servir para la planeación territorial, la titulación de tierras, el ordenamiento ambiental, el desarrollo rural integral y –entre muchos otros fines– también como base para la tributación. (Vea VIDEOCOLUMNA: ¿Qué está pasando con los avalúos catastrales en Colombia?)

El catastro multipropósito prometía, además, construir confianza con los propietarios rurales: antes de modificar un valor, el gestor catastral tenía la obligación de verificar sus condiciones reales, contrastar con predios vecinos y validar el proceso con la comunidad. Era, en suma, un catastro que escuchaba antes de cobrar.

La Ley 2294 de 2023 (Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026) introdujo en su artículo 49 una figura que, en la práctica, convirtió al Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) en una máquina de aumentar avalúos por resolución. La norma autorizó al Instituto a aplicar, “por única vez”, una metodología de actualización masiva automática de los valores catastrales rezagados en zonas rurales.

El resultado fue el siguiente: la Resolución 1912 de 2024 adoptó la metodología para la actualización masiva de valores catastrales rezagados en las zonas rurales, obligando a todos los gestores catastrales del país; la Resolución 1939 de 2025 del IGAC adoptó esa misma metodología para áreas urbanas, con efectos a partir de enero de 2027. En lo que tiene que ver con áreas rurales, el IGAC, en aplicación de su propia metodología definida en 2024, emitió la Resolución 2057 del 30 de diciembre de 2025, mediante la cual ordenó aumentar los avalúos de predios rurales en 527 municipios del país, con porcentajes que oscilan entre el 4 % –en algunas áreas de Leticia– y el 2.505.119 % –en algunas zonas de Saravena–. En suma: el catastro dejó de mirar el predio, ahora solo mira el recaudo.

La implementación del artículo 49 traiciona, en al menos tres dimensiones fundamentales, el espíritu del catastro multipropósito: 

1. La actualización exclusiva del componente económico del catastro (avalúo) priva a esa política pública de la posibilidad de regularizar masivamente la tenencia de la tierra (propósito principal del catastro mutifuncional). 

2. La segunda traición radica en que la reforma ignoró la vocación productiva del suelo rural. El artículo 9º de la ley 101 de 1993 establece que cuando las normas municipales sobre el uso de la tierra no permitan aprovechamientos diferentes de los agropecuarios, los avalúos catastrales no podrán tener en cuenta ninguna consideración distinta a la capacidad productiva, excluyendo, por consiguiente, factores de valorización tales como el influjo del desarrollo industrial o turístico, la expansión urbanizadora y otros similares, este elemento se extraña en la valoración de la metodología del IGAC. 

3. La norma omite que física y jurídicamente los predios han podido ser objeto de mutaciones, si solo se actualiza el avalúo desde Bogotá, se ignora la realidad de los inmuebles en tanto los demás componentes (datos catastrales físico y jurídico) siguen desactualizados.  

Así las cosas, el catastro multipropósito fue concebido también como una herramienta de formalización y paz territorial: si el Estado reconocía y valoraba correctamente la propiedad rural, los propietarios tendrían incentivos para formalizarse y colaborar con la actualización predial. La actualización masiva de los avalúos invirtió ese pacto: llegó con un incremento unilateral y transmitió el mensaje al ciudadano de que el catastro no es su aliado, sino su cobrador.

El argumento de “recuperar rezago” no justifica aumentos de 2,5 millones % cuando las externalidades del mercado inmobiliario no demuestran un desarrollo evidente de vías de transporte, condiciones de seguridad sustancialmente mejores, ni infraestructura que permita sustentar técnicamente que el mercado está dispuesto a pagar 2.5 millones % más por un inmueble que hace 20 años. El rezago catastral es real, pero la metodología del artículo 49 lo usa como excusa para maximizar el recaudo, no para reflejar valores de mercado reales. 

Ahora bien, ¿vamos a esperar a ver qué ocurre en 2027 cuando entre en operación la Resolución 1939 de 2025 del IGAC sobre actualización masiva de avalúos urbanos?

El catastro que necesitamos y se trazó la política pública originalmente ya no es el que tenemos desde la Ley 2294 de 2023.

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