Identifique cuándo las mejoras se rigen por la accesión inmobiliaria

La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia indicó que frente a contratos de arrendamiento de bienes inmuebles es necesario distinguir entre las mejoras, según el estricto sentido jurídico de la palabra, de las plantaciones y construcciones nuevas que una persona hace en suelo ajeno, porque la condición de estas últimas obras se determina por las reglas relativas a la accesión de bienes inmuebles.

Precisamente, explicó que las mejoras se hacen en una cosa preexistente para efectos de ampliarla, modificarla, repararla o condicionarla, según la conveniencia o gusto del poseedor.

Así, tratándose de un edificio, por ejemplo, la apertura de una o más ventanas, componer el techo o agregar una o más piezas son obras o trabajos que se conceptúan mejoras.

Y con referencia a un predio rústico lo son, así mismo, reponer las plantas que han perecido, arreglar las cercas que estuvieren en mal estado, desecar pantanos y ensanchar las plantaciones que allí había cuando el individuo entró en posesión de la finca.

En cambio, las plantaciones o edificaciones hechas en terreno ajeno donde no había obras de esa naturaleza, o si existían estaban por completo separadas de las nuevas son mejoras, en la acepción común de la palabra, mas no en el sentido legal, y se rigen por la accesión inmobiliaria.

Adquisición del dominio

El artículo 739 del Código Civil, como modo originario de adquirir el dominio, consagra unos particulares supuestos que permiten adquirir la propiedad de una cosa o que, en algunos eventos, se configure el derecho a ser indemnizado por lo que a ella se adhiere, partiendo del postulado de que lo accesorio corre la suerte de lo principal.

Lo anterior implica que se le confiere al propietario del terreno la facultad de conservar la propiedad del predio haciéndose dueño de las mejoras, previa indemnización al poseedor por el valor de las mismas, o, también, puede despojarse de ese dominio obligando al que construyó a pagarle el justo valor del lote, con los intereses por todo el tiempo en que lo haya tenido en su poder, y al que sembró a pagarle la renta e indemnizarle los perjuicios.

Precisamente, cuando se unen dos o más cosas de diferente dueño, de tal forma que una vez unidas constituyen un todo indivisible (accesión continua), el propietario de la cosa principal se hace dueño de la cosa accesoria y hay aumento de la propiedad, por efecto de una adquisición nueva.

Y si ese aumento ocurre por un hecho humano se hace indispensable que exista carencia absoluta de un título contractual, porque, de lo contrario, lo realizado se regirá por las específicas reglas de ese convenio.

Ahora bien, la Sala Civil precisó que si bien hay eventos en que las obras elaboradas constituyen un incremento, modificación o reparación de las ya existentes, ello no implica que pueda predicarse, con carácter absoluto, la configuración de la accesión, porque no desdibuja el carácter de mejoras la cuantía de la inversión que implicó su realización, sino la condición fáctica en que las mismas se ejecutan.

Esto porque en la accesión es posible que exista pleno reconocimiento del titular del derecho de propiedad del suelo respecto de las dos cosas que se acceden, pretendiendo siempre hacerse dueño de la que se junta, sin que medie un convenio entre las partes o la entrega voluntaria del suelo en donde se ejecutaron las obras por el propietario, quien puede conocer o no de la edificación o plantación.

Mientras que en las mejoras originadas en virtud de una relación negocial distinta no necesariamente va implícita esa finalidad, en tanto pueden darse, incluso, con ocasión de una mera relación de tenencia y no con el ánimo de adquirir o juntar el dominio del predio en que se ejecutan con las mejoras mismas, más allá de la eventual obligación de reembolso que se pueda reconocer al mejorante (M. P. Margarita Cabello).

Corte Suprema de Justicia Sala Civil, Sentencia SC-19052019 (11001310304120110027101), Jun. 4/19.