La claudicación del contrato de arrendamiento de local comercial frente a otros tipos contractuales

Lisando Peña Nossa
Árbitro y experto en Derecho Comercial y Civil

En este corto artículo analizaremos dos tipos contractuales alternativos al contrato de arrendamiento de local comercial, ante las dificultades que este ha venido presentando.

(i) Inclinación por el contrato de concesión de espacio comercial

Es indiscutible que el comerciante incursiona en el mercado con el objeto de percibir un porcentaje justificable de utilidad, producto de su actividad económica. Por ello, cuando este sujeto carece de suficiente capital para adquirir su propio espacio destinado al funcionamiento de su negocio, recurre a la contratación por el uso de un espacio ajeno. Tal es el caso del arrendamiento de local comercial, figura contractual que, si bien le posibilita al arrendatario el uso y goce de un local y le otorga ciertas prerrogativas, en todas las circunstancias, el objeto contractual desconoce la actividad económica que se ejecuta, colocando al arrendatario en una posición desventajosa por cuanto ineludiblemente deberá pagar mensualmente al arrendador el correspondiente canon de arrendamiento, independiente de si su negocio es rentable o no.

Es decir, cuando se está en ejecución del contrato de arrendamiento de local comercial, al arrendador no le interesa la suerte del negocio del arrendatario, sino únicamente percibir regularmente la contraprestación por el uso y el goce del local comercial.

No ocurre lo mismo cuando la relación contractual se regla por la concesión de espacio comercial, en razón a que, para las partes (concedente y concesionario), prima el estado económico del negocio, pues el concesionario reconocerá como retribución del espacio otorgado por el concedente, un porcentaje fijo sobre las ventas o utilidades brutas. Lo anterior porque el contrato atiende a la colaboración entre las partes, pues el concedente le permite al concesionario aprovechar la clientela que ya frecuenta el establecimiento comercial.

Así, halla sentido lo anunciado, porque las partes al momento de la celebración del contrato se evalúan de manera recíproca hasta tener la certeza de ser competentes para ejecutar la actividad económica objeto del establecimiento. Es decir, el concedente exigirá que el concesionario sea calificado como un comerciante que cuente con experiencia y con organización empresarial para otorgarle la explotación de un espacio de su negocio, al tiempo que el concesionario observará que el concedente ostente de estabilidad, prestigio y posicionamiento en el mercado a fin de continuar y preservar el éxito del negocio.

Además, otro factor por el que resulta benéfico este contrato es la restitución inmediata del espacio en concesión, debido a que las partes, en virtud del principio de autonomía de la voluntad, se facultan para pactar el término que consideren para hacer efectivo el preaviso a fin de terminar el contrato. Lo mismo ocurre con las causales que dan lugar a invocar la terminación unilateral del contrato de manera anticipada.

Entonces, por medio de este contrato, dos empresas independientes logran, sobre la base de la sumisión interesada del concesionario al concedente, integrarse en forma de concentración vertical en un conjunto empresarial, apoyándose recíprocamente para el logro del éxito comercial, que consiste en el desarrollo de productos y su comercialización.

(ii) Inclinación por el contrato de cuentas en participación

Otro tipo contractual que se erige como óptimo para la consecución de los fines económicos que persigue el comerciante es el contrato de cuentas en participación, pues, de conformidad con el concepto de la Universidad Nacional, en Sentencia C-790 de 2011, propende por “la eliminación de barreras innecesarias para que las actividades comerciales fluyan de manera fácil…”.

Así, la precedida afirmación encuentra sustento en que el contrato de cuentas en participación, en ovación a la libertad económica y a la libertad de empresa, se desarrolla con base en la colaboración entre los partícipes, en lo que concierne al aporte, para desplegar un negocio u actividad económica acordada, sin que ello requiera constituir un tipo societario.

Es decir, se alude al principio de colaboración para posibilitar que se asocien varios sujetos, que cuentan con diferentes capacidades, para que todas reunidas potencialicen la puesta en marcha de un negocio que beneficia a la totalidad de los partícipes, previa estipulación del porcentaje que cada uno va a tener tanto en utilidades como en pérdidas.

Por ejemplo, un partícipe oculto aporta un inmueble de su propiedad o capital para que el gestor aporte su experiencia como comerciante o empresario, a fin de que establezca y desarrolle allí su negocio. Además, es claro que, al ser el gestor, se ha de encargar de llevar a cabal término la actividad económica, rindiendo cuentas de su gestión, para que oportunamente se distribuya, de acuerdo con los porcentajes establecidos, los efectos de la inversión, representados en los resultados contables del negocio, sean o no favorables.

En concordancia, se refirió la Superintendencia de Sociedades, en Concepto 220-171216 del 16 de enero del 2012: “una vez el participe oculto haga la aportación al gestor en la cantidad, forma y términos en que se haya acordado, el gestor tiene la obligación de llevar a feliz término la operación encomendada; empeñándose en cumplir diligentemente el contrato y rindiendo, de acuerdo con el artículo 512 ibidem, cuentas de su gestión…”.

En conclusión, este tipo contractual afianza la idea de la incursión al mercado de un comerciante que carece de la totalidad de herramientas que este le exige para el desarrollo de su actividad económica, mediante el bastión que otorga la cooperación de demás sujetos que aportan lo necesario para que el negocio sea factible, recibiendo como contraprestación un porcentaje sobre las utilidades percibidas o, en su defecto, asumiendo el riesgo de compartir los resultados adversos del negocio.

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