La caja de Pandora de la legitimidad en la causa por activa en el Estatuto del Consumidor

Fernando Andrés Pico Zúñiga
Abogado Pontificia Universidad Javeriana
Magíster en Derecho de la Empresa y de los Negocios de la Universidad de Barcelona
Profesor de las universidades Javeriana y Andes

A finales del año pasado, se profirió un interesante fallo de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia (SC395-2023), en el que se analiza el siguiente supuesto: un grupo de propietarios de inmuebles, parte de una propiedad horizontal constituida, interpuso una acción de protección al consumidor contra la constructora y la fiduciaria del proyecto inmobiliario en el que se ubican sus bienes privados, con el fin de exigir el derecho de garantía por las fallas que presentaban las zonas comunes del condominio.

Toda vez que el artículo 2.2.2.32.3.4 del Decreto 1074 del 2015 (D. 735/14, art. 14), reglamentario del derecho de garantía previsto en la Ley 1480 del 2011 (Estatuto del Consumidor, E. C.), establece que: “En los bienes inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, la garantía legal sobre los bienes comunes deberá ser solicitada por el administrador designado en los términos del inciso 1º del artículo 50 de la Ley 675 de 2001 las normas que la modifiquen o adicionen…”, la Delegatura de Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio (caso 19-251790) y la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, que conocieron el caso en primera y segunda instancia, respectivamente, resolvieron que era improcedente la acción.

En su concepto, esta no fue interpuesta por el administrador designado de la propiedad horizontal, único procesalmente legitimado para el efecto, según derivación de la regla citada. En síntesis, se negó la procedencia de la acción de protección al consumidor, porque los propietarios (accionantes) faltaban a la legitimación en la causa por activa.

Propietarios

En sede de casación, la Sala Civil rompió la sentencia. La alta corporación encontró que, bajo el artículo 78 superior y de los artículos 1º, 3º, 4º y 5º (num. 3º) y, en general, las reglas de la garantía previstas en el E. C., la Superintendencia de Industria y Comercio y la Sala Civil del respectivo tribunal incurrieron en una indebida aplicación del artículo 2.2.2.32.3.4 del Decreto 1074 del 2015. Según esa máxima corporación, no solo el administrador de la propiedad horizontal puede reclamar el derecho de garantía sobre las zonas comunes –de acuerdo con la disposición reglamentaria–, sino que, además, los consumidores (propietarios) tienen toda la legitimidad para hacerlo.

Así, el referido artículo 2.2.2.32.3.4 del Decreto 1074 del 2015, según lo considerado por la Sala de Casación Civil, no veda el derecho de reclamación y acción sobre los bienes comunes de los que gozan, en general, los consumidores y/o usuarios (propietarios y, por qué no, también sumaría a tenedores y/o poseedores) de bienes inmuebles que pertenecen a una propiedad horizontal. 

La postura de la Sala, que no fue unánime (con dos salvamentos de voto), al igual que debatible, es ciertamente interesante. Puede dar lugar a posturas que, en otros análisis, he venido sentando.

Responsabilidad civil

Por una parte, y sin perjuicio de que se trata de dos regímenes de responsabilidad civil diferenciados, la posición que asume la Sala Civil no contraría el enfoque que ha sentado esa corporación respecto de la legitimación en la causa por activa en materia de responsabilidad civil (contractual y extracontractual) del constructor.

Al respecto, en la Sentencia SC-563-2021 del 1º de marzo del 2021, la Sala señaló, después de una minuciosa revisión de los antecedentes históricos de las leyes colombianas de propiedad horizontal, que, conforme al actual régimen jurídico, “… con independencia del asunto de la titularidad dominical –que desde luego descansa en los propietarios horizontales–, la persona jurídica administradora de la propiedad horizontal sí está autorizada para custodiar y defender los bienes comunes –reconocidos como verdaderos actos de administración–. En una palabra, la persona jurídica administradora de la propiedad horizontal está dotada no solo de legitimación en la causa por activa y pasiva sino, dado el caso, de interés para actuar. (…) En definitiva, los asuntos como los que se abrazan el caso sub examine –y, en general, aquellos relacionados con el mantenimiento, conservación y defensa de las zonas comunes, tales como vías internas, salones comunales, piscinas y demás instalaciones deportivas, etc.–, bien pueden reconocerse como actos de administración. Así las cosas, estos asuntos mal podrían calificarse como actos de dominio, reservados –estos sí– al dominus del bien”.

Es decir, la Sala Civil ya había considerado que tanto los propietarios como la propiedad horizontal pueden elevar acciones de responsabilidad civil frente al constructor por las afectaciones que sufren las zonas comunes de la copropiedad.

Una cuestión por demás lógica, si se tiene presente que pueden existir edificios y/o conjuntos sin un régimen de propiedad horizontal (L. 675/01, art. 9º, num. 2º), lo que, según el criterio exegético y restrictivo de la regla de consumo en comento, impediría el acceso a la administración de justicia por parte de esos copropietarios (consumidores o usuarios).  

Reglamentos

Es más, la Corte Constitucional, al analizar, entre otras, la definición de “reglamento de propiedad horizontal” prevista en el artículo 3º de la Ley 675 del 2001, consideró con claridad meridiana que: “… no hay ninguna duda respecto de que los titulares de la propiedad en común son los propietarios de las unidades privadas del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. (…) Es obvio, entonces, que una ley de propiedad horizontal no tiene por objeto regular los derechos de copropiedad de quienes no tienen derechos de dominio sobre los bienes comunes, como es, precisamente, el caso de quienes no son propietarios de bienes privados, y mucho menos, de los comunes”.

Y, por otra parte, aunque con algunas incertidumbres que por espacio no abordaré (como, por ejemplo, ¿cómo se resolverá el problema de la coexistencia de las categorías de consumidores y comerciantes en un mismo edificio o conjunto? o ¿pueden los tenederos y/o poseedores de un inmueble que hace parte de una copropiedad elevar reclamaciones y acciones de protección al consumidor por garantía sobre las zonas o bienes comunes?), la Sala parece allanar el camino para que, sin distingo, todos los consumidores o usuarios gocen de legitimidad por activa para elevar las acciones de ese campo de la ciencia jurídica (acción de protección al consumidor y de responsabilidad por productos defectuosos).

Aunque pareciera una verdad de Perogrullo, no es menos cierto que algunos jueces y tribunales no lo vienen considerado así. Fue este, precisamente, el caso de la reclamación y acción por garantía sobre los bienes comunes de los inmuebles sujetos a régimen de propiedad horizontal, y también es así en el caso de la legitimidad en la causa por activa de la responsabilidad civil por productos defectuosos, en la que algunos jueces solo vienen aplicándola sobre consumidores reales y no frente a las víctimas o personas afectadas que, en calidad de usuarios o consumidores potenciales, también pueden ser lesionados por el producto defectuoso. 

Poco a poco, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia se acerca a la figura que llamamos consumidor potencial y que algunos denominan consumidor bystander. De igual manera, la máxima corporación de la justicia ordinaria se aproxima al problema práctico de la mixtura en la destinación y uso de los bienes/productos en el mercado para determinar el sistema jurídico de derecho privado aplicable (civil, comercial y/o de consumo). Tarde o temprano, para abordar de manera completa este tipo de discusiones, la Sala tendrá que arribar allí.