Se puede perder un inmueble por realizar obras sin licencia de construcción

Sara Milena Cruz Abril

 

Redactora ÁMBITO JURÍDICO

Humberto Rodríguez realizó una obra en su casa sin solicitar la respectiva licencia de construcción, la cual consistió en una placa de concreto sobre su antejardín. Tiempo después recibió una citación de la alcaldía local para rendir descargos por este hecho.

Al manifestar que desconocía su deber de realizar el trámite y obtener el permiso correspondiente, le fue impuesta una sanción de multa y, adicionalmente, la demolición de la obra, teniendo en cuenta que no podía construir sobre el antejardín, en virtud de lo previsto en la normativa sobre uso del suelo y espacio público.

Aunque intentó alegar su derecho a la igualdad, considerando que todos sus vecinos han construido en la misma área, la autoridad no aceptó sus argumentos, de manera que firmó un acuerdo de pago respecto de la multa impuesta. Sin embargo, al finalizar el pago de su obligación no le fue expedido el paz y salvo correspondiente, ya que no cumplió con toda la sanción y, entre tanto, la multa sigue corriendo.

De acuerdo con lo previsto en el artículo 99 de la Ley 388 de 1997, los dueños de inmuebles están obligados a obtener licencias urbanísticas cuando se vayan a adelantar obras de construcción, ampliación, modificación y demolición de edificaciones tanto en áreas urbanas como rurales.

Hay eventos que no requieren licencia como las obras no convencionales o cuyas intervenciones son locativas o de mantenimiento, es decir, aquellas que no modifican el diseño, ni amplían áreas, tales como cambiar el piso o un baño, pintar las paredes o cambiar una puerta, en los términos del artículo 192 del Decreto 19 del 2012.

ÁMBITO JURÍDICO consultó a Pedro Antonio Solarte, abogado experto en Derecho Urbano, quien resolvió algunas inquietudes relacionadas con el caso bajo análisis y la expedición de licencias de construcción.

Ámbito Jurídico (A. J.): ¿Qué pasa cuando se construye sin licencia de construcción? y ¿Qué ocurrió durante la pandemia?

Pedro Antonio Solarte (P. A. S.): Cuando se construye sin licencia de construcción se tipifica la infracción urbanística prevista en el artículo 181 de la Ley 1801 del 2016 (Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana), lo cual trae como consecuencia una sanción de multa y muchas veces la orden de demolición cuando la construcción no es legalizable.

En tiempos de pandemia igualmente se debía obtener licencia para adelantar obras de construcción, ampliación, modificación o demolición, sin excepción alguna, salvo los casos contemplados en la ley, que son muy pocos, pero nada por temas de la emergencia.

A. J.: ¿Por qué algunos construyen sin licencia y no pasa nada?, ¿cuál es el papel de las curadurías?, ¿quién denuncia?

P. A. S.: Muchas veces no pasa nada porque la administración no tiene la capacidad suficiente para hacer el debido control urbano, tal como pasa con el tema de los delitos en Colombia, muchos cometen delitos y se quedan impunes.

En el tema de las infracciones urbanísticas, muchos construyen sin licencia, pero la administración no tiene capacidad para sancionar a todos, para sellar obras o para demoler en los casos que deba hacerlo. El control urbano hoy en día es ejercido por los inspectores de policía.

El papel de las curadurías es expedir las licencias, no tienen competencia, ni es su función hacer control urbano. Es decir que, una vez expedida una licencia, los curadores terminan ahí su papel y pasa a manos de los inspectores de policía para el debido control. Cualquier persona puede denunciar una supuesta infracción urbanística.

A. J.: ¿Las sanciones generalmente comprenden multa y demolición de la obra ejecutada sin licencia?, ¿se puede solo pagar la multa?

P. A. S.: No siempre se imponen las dos sanciones, a veces es solo multa y otras es solo demolición. Eso lo evalúa el inspector. Cuando la obra es legalizable no se aplica orden de demolición, sino solo multa, y cuando la situación económica del propietario es precaria suele suceder que no se aplica multa sino solo demolición, a menos que la obra sea legalizable. Pero hay otros casos donde los inspectores sí aplican las dos medidas.

A. J.: ¿Se puede perder el inmueble por no pagar la multa o simplemente pagar, pero no demoler la obra?

P. A. S.: Sí, quien no paga una multa está sujeto a que se le embargue el inmueble y de esa forma lo puede perder. Si la orden es demoler y no demuele, está sujeto a que la misma autoridad demuela la obra y luego le cobre los gastos al responsable.

A. J.: ¿Sigue corriendo la sanción económica hasta que se haga la demolición?, ¿no sería un abuso de la administración cobrar más?

P. A. S.: La ley permite aplicar multas sucesivas, por ejemplo, cuando el propietario debe adecuar la construcción a las normas legales y no lo hace en el tiempo que establezca la decisión. En este caso, puede ser sujeto de una segunda multa por el mismo hecho, siempre que no se sobrepase el tope máximo establecido en la Ley 1801.

Se entiende que no es un abuso en la medida en que no se sobrepasen los topes, es decir, si con la primera multa ya se está al tope, no puede haber más multas. En caso contrario sí.

A. J.: ¿Existe alguna salida diferente a la demolición, considerando que los demás vecinos han hecho las mismas construcciones?

P. A. S.: El hecho de que los vecinos hayan actuado de la misma manera no es una excusa válida, no sirve como defensa, pues sería como cuando varios conductores se pasan un semáforo en rojo, pero solo al último lo requiere la autoridad de tránsito.

Para evitar una demolición el propietario debe demostrar que la edificación es legalizable, lo que significa que, conforme a las normas urbanísticas, puede obtener una licencia o acto de reconocimiento. No obstante, hay obras, como las que se construyen en el antejardín, que no son legalizables.

También se puede alegar la caducidad cuando hay lugar a ella (tres años), siempre que no haya construido en espacio público o bienes afectos al espacio público (antejardín). Para no tener que pagar eternamente una multa, entendiéndose por eternamente hasta que llegue al tope máximo, debe proceder con la demolición.

A. J.: ¿Es posible vender el inmueble para pagar la multa si no se cuenta con los recursos?

P. A. S.: Sí, el propietario puede hacerlo, pues el hecho de imponer una multa no significa que el bien salga del comercio, a menos que la administración ya lo haya embargado. No obstante, el vendedor debe informar al comprador la real situación del inmueble, con el fin de evitar problemas legales.

A. J.: Quien compra un inmueble ¿cómo verifica que la construcción se haya hecho con la respectiva licencia?

P. A. S.: Es una tarea de expertos, pues implica revisar los planos de la licencia con lo construido. Por lo tanto, cuando se genere desconfianza hay que acudir a un profesional como un arquitecto o un ingeniero. Para saber si un inmueble tiene alguna investigación o sanción, es necesario dirigirse ante la inspección de policía o ante la alcaldía correspondiente.

A. J.: ¿Existe algún tope en las multas, de qué depende su cálculo?

P. A. S.: El cálculo depende del estrato (cuando aplica) y los metros cuadrados afectados o comprendidos con la construcción, es decir, hay una tarifa por metro cuadrado según el estrato. El tope es de 200 salarios mínimos legales mensuales o el valor catastral del inmueble.

Esta es la tarifa que dispone el artículo 181 de la Ley 1801:

a) Estratos 1 y 2: de cinco a doce salarios mínimos legales mensuales vigentes.

b) Estratos 3 y 4: de ocho a veinte salarios mínimos legales mensuales vigentes.

c) Estratos 5 y 6: de quince a veinticinco salarios mínimos legales mensuales vigentes.

Cuando la infracción urbanística se realice en bienes de uso público o en suelo de protección ambiental, la multa se aumentará desde un 25 % hasta en un 100 %.