Álvaro Camacho Montoya
Abogado y asesor tributario

En estos días se han propuesto dos posibles reformas tributarias (una del orden nacional y otra del Distrito Capital), las cuales, seguramente, serán objeto de una gran discusión en lo que queda del presente año.

Pero considero que hay otra situación a la que también se le debería prestar una especial atención: los posibles incrementos del impuesto predial para el año entrante. 

La inquietud surge porque se está adelantando en el país la actualización de los avalúos catastrales “rezagados”, de manera masiva.

Entonces, el ajuste de algunos avalúos (que estaban atrasados) a cifras cercanas al valor comercial, y que son la base gravable de varios tributos inmobiliarios, implicará, evidentemente, el aumento del recaudo para la vigencia 2026, en un buen número de casos.

Recientemente, la Corte Constitucional, mediante la Sentencia C-143 de abril del 2025, declaró exequible el artículo 49 de la Ley 2294 de 2023, “Por el cual se expide el Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026 ‘Colombia Potencia Mundial de la Vida’”.

Y el artículo 19 en mención es el que autoriza, a nivel nacional, las actualizaciones masivas de los avalúos catastrales rezagados.

En efecto, según la norma en comento, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) “adoptará metodologías y modelos de actualización masiva de valores catastrales rezagados, que permitan por una sola vez realizar un ajuste automático de los avalúos catastrales de todos los predios del país, exceptuando aquellos que hayan sido objeto de formación o actualización catastral durante los últimos cinco (5) años previos a la expedición de la presente ley o cuyo proceso de formación o actualización esté en desarrollo a la fecha de expedición, con el fin de contrarrestar la distorsión de la realidad económica de estos, corregir inequidades en la carga tributaria y mejorar la planificación del territorio”.

Por otro lado, el IGAC, mediante la respuesta del 4 de agosto de 2025 a un derecho de petición, manifestó en uno de sus apartes lo siguiente: “Así las cosas, el ajuste automático de los avalúos catastrales ordenados por la referida Ley se realiza en dos etapas: la primera, enfocada en los predios rurales, debido a que el mejoramiento de la tributación rural está directamente relacionado con los objetivos del Plan Nacional de Desarrollo Vigente; y la segunda, abarca los predios urbanos, aquellos localizados en corregimientos o centros poblados”.   

En este orden de ideas, me permito opinar que, para los análisis particulares correspondientes, se deberán tener en cuenta los siguientes escenarios:

El límite de los avalúos catastrales actualizados  

El límite del avalúo catastral actualizado es el valor comercial pleno. En efecto, el avalúo catastral “es el valor de un predio, resultante de un ejercicio técnico que, en ningún caso, podrá ser inferior al 60 % del valor comercial o superar el valor de este último …” (D. 148/20, art. 1°.).

Los topes de incremento del impuesto predial  

Cuando el impuesto a la propiedad raíz se modernizó, a mediados de los años noventa, se creó un límite al crecimiento del impuesto cuando los avalúos catastrales de ciertos tipos de inmuebles son actualizados (entre otras situaciones).

Dicha regla, contenida en el artículo 6° de la Ley 44 de 1990, consiste en lo siguiente: sobre los inmuebles edificados, o ubicados en áreas específicas, el impuesto predial “no podrá exceder del doble del monto liquidado por el mismo concepto en el año inmediatamente anterior”. Esta regla general tiene unas excepciones en las que no procede el citado beneficio.

El “tope del doble del impuesto” sigue vigente y coexiste con los límites de crecimiento del impuesto predial establecidos en el artículo 2° de la Ley 1995 de 2019.

En efecto, recordemos que en el año 2019 se crearon unos límites favorables de crecimiento del impuesto predial, como consecuencia de la actualización de los avalúos catastrales por parte del nuevo catastro multipropósito.

Sin embargo, dichos topes tendrían una vigencia de solo 5 años según lo establecido por la propia Ley 1995.

Afortunadamente, el parágrafo 3° del artículo 49 de la Ley 2294 de 2023 (Plan Nacional de Desarrollo) dispuso que, mientras se expide una nueva norma, se mantendrán vigentes los límites de crecimiento del impuesto establecidos en la Ley 1995 (entre otros, el límite del IPC+8 puntos porcentuales para predios actualizados catastralmente, el límite del 50 % del monto liquidado el año anterior para predios que no se hayan actualizado catastralmente, etc.).

Para finalizar, la ley contempla nueve situaciones, en relación con los inmuebles, en los que no se aplicarán dichos límites de incremento del impuesto predial (parágrafo del art. 2° de la Ley 1995 de 2019).  

Siga nuestro canal de WhatsApp

Gracias por leernos. Si le gusta estar informado, suscríbase y acceda a todas nuestras noticias, los datos identificadores y los documentos sin límites.