¿Qué hacer con los vecinos conflictivos?

Sara Milena Cruz Abril

Redactora Ámbito Jurídico

 

Recientemente, un juez civil de la provincia de La Coruña (España) ordenó a un vecino conflictivo cesar sus comportamientos nocivos y molestos y lo privó de usar su casa por tres años.

 

Las conductas que dieron lugar al pronunciamiento estaban relacionadas con poner música a gran volumen en horas no adecuadas y emitir ruidos molestos con megáfono a través de los conductos de ventilación de los baños. No contento con ello, también daba golpes en las paredes con un martillo o portazos, generaba daños a elementos comunes y realizaba ‘bromas’, como retener el ascensor cuando alguien lo llamaba o derramar aceite en zonas de tránsito común, provocando caídas.

 

La situación se intentó resolver en las juntas anuales que realizó el consejo de administración del edificio durante cinco años, sin éxito, pues el acusado simplemente se limitaba a indicar que él solo respondía a molestias que le causaban sus vecinos.

 

En septiembre del 2015, la comunidad decidió formular una demanda ordinaria, teniendo en cuenta lo previsto en el numeral 7.2 de la Ley 46 de 1990 (Ley de Propiedad Horizontal Española), solicitó declarar que las actividades del demandado eran molestas y nocivas, por lo que debía cesar en su ejercicio y ser privado del derecho de uso del inmueble.

 

El acusado alegó no haber recibido llamado alguno, como requisito necesario para la interposición de la demanda, argumento que fue rechazado, pues efectivamente el administrador le había enviado una comunicación por correo.

 

En el fallo se declaró que el comportamiento del demandado era nocivo y molesto para la comunidad, requiriéndolo para cesar inmediatamente en ello y acordando la privación del derecho de uso de la vivienda durante tres años, además de la imposición de las costas procesales.

 

Nadie ha dicho que la convivencia entre vecinos es fácil. En todos los entornos hay personas que no se ajustan a ciertas reglas de convivencia, incluso a las costumbres de los demás. Sin embargo, para vivir en comunidad es necesario establecer derechos y obligaciones que impidan sobrepasar ciertos límites.

 

Vecinos indeseables en Colombia

 

El artículo 204 del Decreto 1355 de 1970 (anterior Código de Policía) facultaba al comandante de estación o subestación de policía para exigir al contraventor escoger su residencia fuera del sector o sitio en el cual desplegaba actitudes dañinas para la comunidad.

 

No obstante, la Corte Constitucional, a través de las sentencias C-110 del 2000 y C-046 del 2001, declaró inexequible la disposición, que daba lugar a exigir promesa de residir en otra zona o barrio cuando el contraventor protagonizara escándalos o riñas, amenazara a las personas o, mediante conductas depravadas, perturbara la tranquilidad al punto de ser considerado como vecino indeseable.

 

En el reglamento interno de un conjunto cerrado en Bucaramanga se estableció como sanción para los residentes con indebidos comportamientos la expulsión del lugar, por decisión del consejo de administración. Sin embargo, un propietario al que se le aplicó acudió a la acción de tutela para proteger sus derechos.

 

El alto tribunal constitucional, en Sentencia T-470 de 1999, amparó los derechos del acusado y consideró que se afectaban derechos inalienables de las personas, tales como el derecho a la vivienda digna, intimidad personal, libre desarrollo de la personalidad y propiedad privada, entre otros.

 

Aunque el actual Código de Policía (Ley 1801 del 2016) dispone varios comportamientos que afectan la convivencia y podrían poner en riesgo la vida de las personas, tales como el ruido excesivo en fiestas y reuniones, consumo de bebidas alcohólicas o sustancias sicoactivas prohibidas, mal uso de parqueaderos y la tenencia de animales domésticos, no prevé medidas que restrinjan o suspendan el uso de los inmuebles.

 

Diferencias y bien común

 

Según German Molano, presidente del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal, los reglamentos en los conjuntos cerrados deben ser redactados y, si hay lugar a ello, ajustados teniendo en cuenta lo previsto en la Ley 675 del 2001 (Régimen de Propiedad Horizontal) y las características particulares del sitio, de manera que se eviten, en lo posible, las diferencias entre copropietarios y se logre el bien común.

 

En su concepto, no es necesario modificar el reglamento de propiedad horizontal cada vez que se expide una norma que lo afecte. En estos eventos, indicó, se debe multiplicar el conocimiento de la regulación en la comunidad, realizar talleres de convivencia y evitarse, de paso, la tarea de obtener quórum calificado cada vez que se intente adoptar una medida, gastos innecesarios de logística, escrituración, beneficencia y registro.

 

Por último señaló que aunque la administración de edificios o conjuntos es informal quien es designado como administrador debe poseer conocimientos sobre el régimen y su legislación, lo que haría más fácil y práctica su labor.

 

Si usted tiene un vecino fiestero cuya música y exceso de ruido lo molestan, la vecina taconea muy fuerte por las zonas comunes, otro vende y comparte trago, el que tiene mascotas peligrosas las suelta y piensa que eso podría afectar la convivencia con los demás copropietarios, puede seguir estos pasos:

 

1. Verificar el procedimiento y trámite a seguir, de acuerdo con lo establecido en el respectivo reglamento del edificio o conjunto (llamados de atención, multas y sanciones).

 

2. Intentar un acuerdo amigable acudiendo al comité de convivencia para exponer el caso, el cual citará a las partes e intentará presentar fórmulas de arreglo.

 

3. Acudir a un centro de conciliación, bien sea casa de justicia, centro de convivencia ciudadana, conciliadores en equidad, consultorios jurídicos o, en su defecto, al personero municipal.

 

4. En última medida, presentar demanda ante la jurisdicción ordinaria civil, indicando claramente las peticiones.

 

Con todo este panorama, queda por resolver:

 

¿Prevalece el interés particular frente al general de los copropietarios?

 

¿Es necesario actualizar los reglamentos de propiedad horizontal?

 

¿Cómo se logra la tolerancia entre vecinos y se evitan los conflictos?

 

¿Las medidas que sancionan a los vecinos conflictivos deben ser más drásticas?