El precio en las enajenaciones inmobiliarias, bajo la Ley 1943

Eugenio Gil Gil

Notario, exsuperintendente de Notariado y Registro

Exmagistrado auxiliar de la Corte Suprema de Justicia

En el Derecho colombiano, alrededor del precio en las enajenaciones se ha construido una institución con cinco conceptos esenciales: el precio convenido, determinado o determinable (C. C., art. 1928); el justo precio (C. C., art. 1947), el precio irrisorio (C. Co., art. 920), el precio medio (C. Co. art. 921) y el precio real o valor comercial (E. T., art. 90).

No obstante, la cultura negocial ha cimentado una categoría adicional: el precio declarado, que se incorpora en la escritura pública, cuando de bienes raíces se trata, distinto del convenido. Subyacen en esta tradicional conducta factores como: (i) un rechazo a los impuestos, bien sea por la exagerada tributación, adicional a la ineficiente o corrupta gestión de ellos, (ii) una deliberada actitud evasiva para que su ganancia no se diluya o (iii) con propósitos delictuales (lavado o blanqueo de dinero).

Hasta cuando en Occidente se alcanzó un mínimo de “justicia tributaria”, por vía de la representación democrática, que -se pensó- podía asegurar una política fiscal consentida por los ciudadanos, persiste una connatural actitud de repudio del homo economicus hacia los impuestos, más por injustos o impropios que por obligatorios. La historia evidencia que en esa repulsa se encuentra el sustrato de muchas rebeliones, incluso en la Independencia de las colonias de Norteamérica. Una constante que, después del “Motín del Té” (Boston, 1773), se manifestó en la “Rebelión del Whiskey” (1794) contra un impuesto al consumo, y la de Fries (1798), un militar que combatió contra una contribución para expandir el ejército norteamericano. Lincoln promulgó, en 1862, una ley que, según le atribuyen a su Comisionado de Impuestos que dijo, fue aceptada “con júbilo”. Y, ciertamente, de buena gana fue recibida, mas su cumplimiento no fue el esperado: en 1870, de 38 millones de habitantes, la declaración del mismo fue llenada por apenas 276.661 obligados. No fue, pues, tan placentera como se esperaba, por lo que se plantea, desde entonces, el gran dilema aún vigente: tax morale vs. tax compliance (moral tributaria versus cumplimiento tributario).

Está demostrado que, sin importar el grado de persuasión o amenaza de grandes sanciones por la evasión, en los países desarrollados la gente común y corriente mantiene una muy baja opacidad en sus negocios, de manera que si su sistema tributario presenta altos niveles de evasión, como en EE UU y Alemania, lo es más en razón de la conducta de las empresas, y no de los ciudadanos, por mantener riquezas en paraísos fiscales, fuera de la vista de las autoridades tributarias locales.

En las personas naturales, en cambio, pervive un alto grado de cumplimiento tributario, producto de una motivación intrínseca, de un ethos, que Weber, en sus ensayos sobre las religiones, atribuía al puritanismo calvinista que irradió los países anglosajones. Hay, entonces, una ética de los negocios que impone el deber de transparencia en la formalización de las transacciones, propia del “espíritu” del régimen que se asegura con instituciones incluyentes y no extractivas (Acemoglu y Robinson, en Por qué fracasan los países), la racionalidad del sistema, bajo un enfoque de percepción del riesgo y de incertidumbre, por si llegare a descubrirse el fraude a la ley.

El precio falso

Nuestra memoria se pierde en los tiempos, pero la evidencia empírica nos ha mostrado que es antigua la predisposición de los colombianos, casi natural y obsesiva, de declarar un precio falso en las escrituras públicas de enajenación de inmuebles. Y el crecimiento paulatino de la carga tributaria directa, para gravar la riqueza, conduce a un círculo vicioso que impide un sistema justo, tal vez por la benevolencia legislativa, que no apremiaba, hasta la promulgación de la Ley de Financiamiento (L. 1943/18), con medidas eficaces a quienes ocultan el precio real de los negocios. No han sido hasta ahora convincentes las herramientas legales que modifiquen esta tendencia, ni siquiera con la copiosa jurisprudencia sobre precio justo que, por vía de la figura de la lesión enorme, se ha vuelto pleito diario en los tribunales. Como tampoco lo ha sido en materia laboral, dadas la morosidad judicial y la inacción en la aplicación del principio de primacía del contrato realidad, como en la informalidad del mercado del trabajo.

El Estado social de derecho sin impuestos es pura quimera. Su construcción implica un reparto de cargas públicas para cumplir el compromiso de contribuir “al financiamiento de los gastos e inversiones del Estado dentro de conceptos de justicia y equidad” (C. P., art. 95-9). Es un compromiso que debe socializarse en todos los órdenes, pero prioritariamente en el ámbito de los negocios, a través de las cámaras de comercio y de los gremios de todos los sectores económicos. Y enfocar hacia los grandes evasores la aplicación del régimen sancionatorio.

La declaración del precio real bajo juramento, consagrada en el artículo 53 de la Ley 1943 de 2018 (E. T., art. 90), puede ser una herramienta eficaz para combatir la contracultura del precio supuesto revelado, que es un medio para reducir el pago del impuesto de registro. Lo será, en la medida en que las autoridades cambien la forma de gestión ineficiente y poco transparente de los recursos públicos. Pero, además, el Estado tiene que racionalizar las tarifas impositivas departamentales y municipales, a fin de que los costos de transacción no afecten la dinámica negocial con tasas, sobretasas y estampillas por doquier.

Combinado ello, necesariamente, con una adecuada pedagogía de parte de los entes públicos para incentivar una percepción de las ventajas que conlleva sincerar el precio de adquisición de los inmuebles, para disminuir el impacto de la utilidad del ingreso y de la ganancia ocasional. Incentivos que serán el “pequeño empujón” (Thaler y Sunstein: Nudge) que genere un efecto cuántico en la racionalidad de las decisiones del contribuyente. Además, para darle cumplimiento al principio de igualdad, dado que los asalariados son los únicos contribuyentes que no tienen mecanismos de elusión ni evasión falseando el precio de su fuerza de trabajo, único recurso económico del que deriva su subsistencia, soportando proporcionalmente mayor carga tributaria.