Los cambios de usos del suelo por causa de la pandemia

Pedro Solarte

Abogado experto en derecho urbano

Socio Director de Solarte Abogados

 

Como es sabido, los usos del suelo se encuentran asignados, en cada distrito o municipio, por normas contenidas en los planes de ordenamiento territorial (POT) o en los instrumentos que los complementan, como los planes parciales, según lo determina la Ley 388 de 1997 y sus normas complementarias y reglamentarias. Dichos usos son los que definen qué se puede y qué no hacer o construir en un determinado predio o territorio. Y esa asignación corresponde a las políticas y normas de desarrollo del territorio y a los estudios técnicos que tienen que elaborarse para cada caso.

 

Las políticas de desarrollo territorial siempre han sido amparadas en modelos de ciudad y de ordenamiento que, en Colombia, han consistido, por lo general, en ubicar la vivienda de manera masiva y concentrada en los perímetros urbanos, y evitar al máximo su desarrollo fuera de ellos. Esto se hace mediante decisiones jurídicas expedidas por los concejos y los alcaldes municipales y distritales, lo cual se conoce como asignación y reglamentación de los usos del suelo.

 

Pero la pandemia del coronavirus (covid-19) está mostrando la necesidad de replantear, en buena medida, las políticas y las normas, de tal forma que se puedan generar nuevos aprovechamientos del suelo en espacios no necesariamente catalogados como urbanos, con usos compatibles con el medioambiente y bajo el control de las autoridades competentes. Ello por cuanto, según se observa, las formas de vida, de trabajo y recreación o turismo no serán las mismas en adelante, como en efecto ya no lo son, sobre todo en los municipios y los distritos en donde se han registrado más casos de covid-19.

 

Lo que se tiene ahora, y que seguramente se quedará para siempre, es que la gente puede trabajar desde casa (sobre todo, en labores de oficina), también estudiar, comprar, presenciar un concierto, tener una cita médica, realizar un trámite financiero, etc., sin necesidad de desplazarse; es decir, sin tener que usar espacios físicos distintos al de la mesa de trabajo ubicada en alguna parte de la vivienda.

 

Las primeras afectaciones

 

De esta forma, los primeros usos del suelo que se venían desarrollando aun con importancia y que se están viendo afectados son los de las oficinas, los consultorios, los servicios financieros y similares, lo que lleva a replantear muchos proyectos por parte de los constructores y, en consecuencia, a tener que modificar luego los POT para asignar nuevos usos que resulten atractivos en el desarrollo urbano y satisfagan las novedosas necesidades.

 

Esto tiene que ver con la obligación de suplir o responder a esas nuevas formas de trabajo, de estudio y demás, no solo en el sentido de crear otros espacios en las viviendas, sino también de permitir o habilitar la ubicación de las mismas en sitios que no necesariamente sean urbanos y menos de manera concentrada o altamente aglomerada.

 

Es de resaltar que, hasta poco antes de la pandemia, los POT apuntaban, con fortaleza y particularmente en las grandes ciudades, a generar usos de vivienda de manera vertical, es decir, en altura, permitiendo construir grandes edificios y en sitios centrales. Los intentos de modificación del POT de Bogotá son un buen ejemplo. Ahí se pueden observar las políticas de hacer renovación urbana en el centro de la ciudad y bordes de troncales, sin límite de altura o con bastantes pisos, con usos múltiples y variedad de servicios permitidos. Pero ahora los expertos planificadores tienen el reto de pensar las ciudades con los diferentes ingredientes que no son otra cosa que nuevas formas de vida y de utilización de los espacios físicos, al tiempo que los funcionarios y los dirigentes locales en general tienen el reto de ajustar y modificar las normas, de tal forma que estas respondan a esas necesidades.

 

Ello, sin duda, debe llevar a replantear no solamente los modelos arquitectónicos de las viviendas y edificaciones en general, sino también las intensidades de los usos del suelo urbano y los aprovechamientos equilibrados de suelos suburbanos y rurales.

 

El suelo rural

 

En cuanto al suelo rural, o por decirlo de otra manera, en cuanto al territorio más allá de lo urbano, también se necesitará la modificación o la asignación de nuevos usos del suelo, lo que no quiere decir que se tenga que atentar contra los ecosistemas y el medioambiente en general. Se trata, más bien, de ordenar dichos espacios para evitar usos ilegales y actividades no controladas que sí podrían afectar gravemente los elementos ecológicos.

 

Lo anterior teniendo en cuenta que el teletrabajo y el estudio por internet, entre otras actividades, se están desarrollando satisfactoriamente desde cualquier parte, con la única condición de que haya una buena conectividad. Esto significa que, en buena medida, la gente empieza a buscar sitios distintos a los tradicionales para vivir, estudiar y trabajar, sobre todo en lugares donde tradicionalmente la vivienda se usaba solo para descansar, como las casas de campo. Pero los POT, en su mayoría, han venido incrementando las exigencias y los requisitos para poder desarrollar, por ejemplo, vivienda en suelos rurales, o muy baja intensidad en suelos suburbanos, dado que estos pueden afectar el medioambiente, si no existe un adecuado ordenamiento y control. 

 

Lo que ahora puede pasar es que esas casas campestres, casas en pueblos, incluso ecohoteles o agrohoteles ya no sean utilizados por los citadinos solamente para ir a descasar un fin de semana, sino también para trabajar o estudiar, así sea por periodos determinados, pero que también pueden ser largos. En muchos casos, la gente podrá decidir si trabaja desde una vivienda ubicada en la ciudad o desde una ubicada en el campo, en un pueblo o desde un ecohotel, o podrá alternar tranquilamente en dos o más lugares. Esto provocará que, sin duda, aumente notablemente la demanda de dicho tipo de vivienda.

 

Turismo y recreación

 

Por otro lado, el turismo y la recreación que normalmente y con mayor afluencia se hace en espacios urbanos, también podría dar un giro importante en el sentido de preferirse los sitios rurales. No obstante, en nuestro país, no hay infraestructura suficiente, no hay conectividad total, no hay buena cobertura de servicios públicos y, especialmente, no hay suficientes usos del suelo habilitados de tal forma que se pueda, bajo estricto orden y cuidado del medioambiente, ofrecer un buen servicio y atender la demanda que empieza a crecer.

 

En general, esto se debe a que las normas urbanísticas y de ordenamiento territorial son bastante limitadas y deficientes a la hora de reglamentar espacios distintos a los urbanos, con lo que, muchas veces, es imposible obtener una licencia para desarrollar, por ejemplo, ecohoteles, agrohoteles, ecorrestaurantes, etc., con el agravante de que, en ultimas, terminan implantándose, pero de manera ilegal, sin licencia, en suelos no permitidos y sin el debido control ambiental.

 

En conclusión, se observa la necesidad de modificar, mediante las revisiones permitidas en las normas legales (L. 388/97, D. 1077/15 y D. 1232/20), los POT, en especial los de aquellos municipios que tienen ubicación estratégica para el turismo y están cercanos a las grandes ciudades, no solo en lo que tiene que ver con usos urbanos, como el de oficinas, consultorios y similares, sino también en lo que corresponde a aprovechamientos rurales y suburbanos, de tal forma que se reglamente de manera apropiada actividades como la construcción de vivienda campestre; el uso dotacional como universidades, colegios y clínicas, entre otros, y usos relacionados directamente con el ecoturismo, como ecohoteles, agrohoteles, ecorrestaurantes, etc.