La legalización de una edificación y las licencias de construcción

Ana María García Rubio

Directora del Consultorio Jurídico-Centro de Conciliación

Universidad de La Sabana

Según el artículo 2.2.6.4.1.1 del Decreto 1077 del 2015, la legalización de una construcción existente sin haber obtenido la autorización previa por parte de autoridad competente se deberá realizar mediante la tramitación y obtención del acto de reconocimiento de dicha edificación.

El reconocimiento es la actuación ejercida por el interesado ante el curador o la autoridad municipal o distrital competente para expedir licencias urbanísticas, con el fin de declarar mediante acto administrativo, la existencia de los desarrollos arquitectónicos que se ejecutaron sin obtener licencia(s) previa(s), siempre y cuando la edificación pueda cumplir con el uso previsto establecido en las normas urbanísticas vigentes y esta haya concluido como mínimo cinco años antes de la solicitud de reconocimiento. La norma aclara que este término no aplicará en aquellos casos en los cuales el solicitante esté comprometido a obtener el reconocimiento por orden judicial o administrativa.

De igual manera, en los planes de ordenamiento territorial (POT) o los instrumentos que lo desarrollen y complementen tendrán la posibilidad de definir aquellas zonas del municipio o distrito en las cuales los actos de reconocimiento deban cumplir con las normas urbanísticas que, para cada caso, se determine en el respectivo plan, además de observar las condiciones expuestas anteriormente.

No obstante, en aquellos municipios y distritos que tienen curadores urbanos, las solicitudes de reconocimiento pueden ser tramitadas ante la oficina de planeación o la dependencia que haga sus veces, cuando así lo determine el alcalde mediante acto administrativo.

Podrán ser titulares del acto de reconocimiento las mismas personas que pueden ser titulares de las licencias de construcción, es decir, quienes son titulares de derechos reales principales, los propietarios del derecho de dominio a título de fiducia y los fideicomitentes de las mismas fiducias, de los inmuebles objeto de la solicitud. También podrán ser titulares las entidades previstas en el artículo 59 de la Ley 388 de 1997 o norma que lo adicione, modifique o sustituya, cuando se les haya hecho entrega del predio objeto de adquisición, en los procesos de enajenación voluntaria y/o expropiación previstos en los capítulos VII y VIII de la Ley 388 de 1997, según el artículo 2.2.6.1.2.1.5 del Decreto 1077 del 2015.

Actos de reconocimiento

Ahora bien, aquellos predios que se construyeron en contravención de la licencia otorgada también tendrán la posibilidad de obtener actos de reconocimiento de la edificación realizada, porque tienen que adecuarse al cumplimiento de las normas urbanísticas, según lo determine el acto en el cual se imponga la sanción respectiva. De igual forma, los curadores urbanos están obligados a informar a las autoridades que ejercen el control urbanístico de las solicitudes de reconocimiento de construcciones que les sean presentadas, para que estas últimas puedan adelantar los procedimientos e imponer las sanciones correspondientes. 

En los actos de reconocimiento, se deberán establecer las obligaciones que asume el solicitante de la actuación, para obtener la adecuación o reforzamiento estructural de la edificación a las normas de sismorresistencia que les sean aplicables en los términos de la Ley 400 de 1997 y el Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente –NSR– 10, así como las normas que las adicionen, modifiquen o sustituyan. Adicionalmente, es de aclarar que el reconocimiento se podrá otorgar, sin perjuicio de las acciones penales, civiles y administrativas a que haya lugar.

Las construcciones declaradas monumentos nacionales y los bienes de interés cultural del ámbito municipal, distrital, departamental o nacional, se entenderán reconocidas con la expedición del acto administrativo que establezca su declaratoria. Sin embargo, hay situaciones en las que no es procedente el reconocimiento de edificaciones o la parte de aquellas construcciones que se encuentran en las siguientes zonas: (i) las áreas o zonas de protección ambiental y el suelo clasificado como de protección en el POT o en los instrumentos que lo desarrollen y complementen, salvo que se trate de zonas sometidas a medidas de manejo especial ambiental para la armonización y/o normalización de las edificaciones preexistentes a su interior. (ii) Las zonas declaradas como de alto riesgo no mitigable identificadas en el POT o los instrumentos que lo desarrollen y complementen. (iii) Los inmuebles de propiedad privada afectados en los términos del artículo 37 de la Ley 9ª de 1989 o norma que lo adicione, modifique o sustituya, o que ocupen total o parcialmente el espacio público. 

Para realizar la solicitud de reconocimiento de una edificación existente ante la curaduría urbana o autoridad municipal o distrital competente según el caso, se deben diligenciar los mismos documentos que se exigen para solicitar cualquier licencia urbanística conforme a su modalidad. Adicionalmente, se deberán aportar los siguientes documentos: (i) el formulario único nacional para la solicitud de licencias adoptado mediante la Resolución 0931 de 2012 del Ministerio de Vivienda, debidamente diligenciado. (ii) Levantamiento arquitectónico de la construcción, firmado por un arquitecto responsable de la veracidad de la información. (iii) Copia de un peritaje técnico que sirva para determinar la estabilidad de la construcción y las intervenciones y obras a realizar que lleven progresiva o definitivamente a disminuir la vulnerabilidad sísmica de la edificación, cuando a ello hubiere lugar. El peritaje técnico estará firmado por un profesional matriculado y facultado para este fin, y será el responsable de los resultados del estudio técnico. Por último, (iv) declaración de la antigüedad de la construcción, la cual se hará bajo juramento, que se entenderá otorgado por la presentación de la solicitud.

Por último, la expedición del acto de reconocimiento de la existencia de la edificación tendrá los mismos efectos legales de una licencia de construcción y causará los mismos gravámenes que tiene esta autorización previa. Igualmente, el término para resolver la solicitud y el procedimiento respectivo es el mismo que el requerido para tramitar y resolver la solicitud de una licencia urbanística conforme a su complejidad, término que podrá oscilar entre 20 y 45 días hábiles, contados a partir de la fecha de radicación de la solicitud de la licencia (arts. 2.2.6.1.2.3.1 y 2.2.6.1.2.3.2 D. 1077 de 2015).