La actualización de los planes de ordenamiento territorial y la habilitación de suelo para proyectos VIS y VIP

Diana Lozano

Asociada senior del Área Inmobiliario y Urbanístico

Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría (PPU)

 

Juan Miguel Luna

Asociado principal del Área Inmobiliario y Urbanístico 

Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría (PPU)

 

Como todos los sectores económicos, el de la construcción y, particularmente, el de vivienda, atravesó una parálisis durante el aislamiento preventivo obligatorio. De acuerdo con la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), durante el aislamiento, se suspendieron 1.901 proyectos de vivienda. Sin embargo, en el marco de la reactivación, con la implementación de protocolos rigurosos de bioseguridad, se empieza a notar una buena dinámica de la construcción, con el 98 % de los proyectos reanudados.

A lo anterior se suma el comportamiento positivo del segmento de vivienda social, el cual, según cifras de Camacol, sobresale el crecimiento del 13 % en ventas con respecto al mismo mes del año anterior.

 

El impacto del sector de la construcción en los indicadores de generación de empleo y su participación en el producto interno bruto (PIB) lo convierten en una pieza clave para la reactivación de la economía. No en vano, dentro del plan de reactivación que empieza a ejecutar el Gobierno, se destacan estrategias orientadas a incentivar el desarrollo y la adquisición de proyectos de vivienda de interés social (VIS) y no VIS, mediante el otorgamiento de subsidios y las coberturas a las tasas de interés para créditos hipotecarios y de leasing habitacional.

 

Otras medidas esenciales para incentivar el desarrollo de proyectos consisten en la habilitación de suelo útil, problemática que este gobierno pareció entender desde el Plan Nacional de Desarrollo, en donde se propuso la meta de asistir y acompañar a los municipios en sus procesos de revisión de los esquemas, planes básicos y planes de ordenamiento territorial (POT). Y es que la problemática no es menor, y mucho menos si se tiene en cuenta que cerca del 85 % de los municipios del país no han actualizado su POT, a pesar de haberse cumplido su vigencia. Esto impide que los municipios y distritos puedan ser administrados y desarrollados de una manera exitosa.

 

Entendiendo el sector de la construcción como un catalizador de la economía y reconociendo que para su correcto funcionamiento se requiere de la habilitación ordenada del suelo, el Gobierno expidió, recientemente, el Decreto 1232 del 2020, con el fin de simplificar el procedimiento para la revisión y la adopción de los POT, reforzando las metodologías y claridad del proceso.

 

¿Qué papel juegan los POT en el desarrollo de proyectos VIS y VIP?

 

Los POT son el instrumento idóneo para la habilitación de suelo y la planificación urbanística del territorio. En este orden de ideas, la actualización de los mismos juega un papel determinante en la posibilidad de estructurar nuevos proyectos, dinamizando así la economía de los municipios, planificando su desarrollo estratégicamente y atendiendo, entre otras cosas, el déficit habitacional de los mismos.

 

Según el Decreto 1077 del 2015, los municipios y distritos llamados a actualizar sus POT deben establecer las exigencias y los porcentajes de suelo útil para el desarrollo de proyectos VIS y VIP (vivienda de interés social prioritaria). Esto, a su turno, se deberá reflejar en los porcentajes mínimos que deben ser considerados en los planes parciales y licencias de urbanización mediante los cuales se adelanten proyectos urbanísticos.

 

Sin embargo, la crisis en la actualización de los POT, derivada de la incertidumbre en el proceso y la tardanza en los tiempos para su aprobación, desembocaba en el fracaso de la gran mayoría de estos procesos de actualización, obstaculizando la materialización exitosa de la planificación del territorio y la generación del suelo para los proyectos VIS y VIP, entre otros muchos.

 

¿Qué oportunidades ofrece el reciente Decreto 1232 del 2020 frente al desarrollo de proyectos VIS y VIP?

 

Ante el complejo panorama brevemente descrito y la necesidad de dinamizar la economía, el pasado 14 de septiembre, el Gobierno expidió el Decreto 1232 del 2020, mediante el cual se adicionó y modificó el procedimiento que regula la adopción de los POT, en aras de facilitar el procedimiento de adopción bajo un sistema que, en armonía con la Ley 388 de 1997, sea ordenado, secuencial, integrado y congruente.

 

El espíritu de la norma busca simplificar la actualización de los POT a lo largo del país. Si en realidad esto sucede, podríamos ver una rigurosa y ordenada habilitación de suelo útil, que, a través de la utilización de las herramientas e instrumentos urbanísticos que prevé la Ley 388 de 1997, permitirá materializar el desarrollo de proyectos urbanos y atacar el déficit habitacional de cada municipio de manera ordenada y estratégica.

 

¿Qué novedades trae la nueva disposición?

 

Son varios los aspectos favorables de la norma, entre los cuales queremos destacar que se disminuyen las etapas para adoptar los POT. Pero la reducción en las etapas no cobra sentido por sí sola, con lo cual esta debe entenderse en conjunto con lo siguiente:

 

- Momentos que generaban gran incertidumbre, como los espacios de consulta y concertación ambiental bajo la norma anterior, hoy encuentran un desarrollo más ordenado, en articulación con las autoridades ambientales, sin dejar de lado los procedimientos de concertación ante las juntas metropolitanas y la consulta ante los concejos territoriales de planeación.

 

- Muy importante y para resaltar es la intención que se percibe en materia de transparencia y participación ciudadana, al establecer el deber de publicar el documento o producto final en cada una de las fases, con el fin de que la comunidad pueda consultarlo y presentar sus observaciones.

 

- También se observan novedades al definir el “tratamiento urbanístico de mejoramiento integral”, el “tratamiento urbanístico de renovación urbana en la modalidad de revitalización” y “vivienda rural dispersa”, lo cual pareciera coherente con la intención del Gobierno de facilitar, a través de los POT, la implementación de los programas de mejoramiento integral y de vivienda rural que adelanta el Ministerio de Vivienda.

 

- Se diseña la etapa de seguimiento y evaluación, que busca controlar la ejecución de programas y proyectos, hacerle seguimiento a la implementación de la norma urbana y vigilar cómo se consolida el modelo de ocupación. Esto es esencial y ataca una problemática que viene desde los años noventa, en donde no se hacía un análisis de la implementación de los POT, lo que no permitía hacer una correcta evaluación del instrumento ni visualizar asuntos de gran importancia para revisiones subsiguientes.

 

¿El Decreto 1232 establece un régimen de transición para aquellos procesos de actualización de los POT que están en curso?

 

De gran relevancia es la previsión que hace el decreto al regular un régimen de transición, que otorga plazo hasta el 31 de marzo del 2021 para que los municipios radiquen sus proyectos de revisión bajo la norma anterior o para que aquellos que cuenten con avances en el proceso de actualización puedan continuar bajo la aplicación de las normas anteriores al Decreto 1232. A partir de dicho régimen de transición, los municipios no perderán el trabajo adelantado, los estudios contratados y, en algunos casos, los procesos de concertación que estén en curso.

 

No cabe duda de que uno de los pilares fundamentales para la reactivación de la economía es continuar impulsando el sector de la construcción. En esa medida, acierta el Gobierno cuando genera herramientas que facilitan la revisión de los POT y la habilitación ordenada del suelo, que resulten en el desarrollo de proyectos, sobre todo aquellos de vivienda de interés social y vivienda de interés prioritaria.