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El plan de ordenamiento que le espera a Bogotá

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El plan de ordenamiento que le espera a Bogotá (Bigstock)

Juan Miguel Luna

Abogado de Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría 

juanmiguel.luna@ppulegal.com

 

La administración de Enrique Peñalosa formuló un nuevo Plan de Ordenamiento Territorial (POT) para la ciudad de Bogotá. Surtidas las etapas que ordena la ley, la administración presentó el proyecto al Concejo Distrital de Bogotá para su aprobación y adopción. Sin embargo, el pasado 2 de noviembre, en sesión extraordinaria, el concejo negó el proyecto y este fue archivado.

 

Ante las circunstancias, será la administración entrante, liderada por Claudia López, la encargada de presentar un nuevo proyecto, entre otras cosas, porque el POT vigente ya cumplió con la vigencia que le otorgaba la ley y porque la ciudad requiere de una hoja de ruta que responda a la necesidad de habilitación de suelo para la generación de nueva vivienda, que entienda su dinámica actual y su proyección de crecimiento en todos los frentes.

 

Este es un cordial llamado a que el nuevo proyecto que se presente tenga en cuenta los estudios, el entendimiento de las necesidades urbanísticas, los elementos normativos y, en general, el trabajo realizado por la administración saliente. El proyecto negado por el concejo tuvo un sustento sólido y, a pesar de tener muchos puntos sujetos a mejora, y que la administración entrante posiblemente cambiará, la invitación es a construir sobre lo construido.

 

En ese orden de ideas, y con el fin de que el nuevo POT se apoye en las buenas ideas y los puntos positivos del proyecto presentado por Peñalosa, es importante destacar algunos elementos valiosos que se deberían conservar y, ojalá, mejorar:

 

Los planes manzana

 

Estos eran unos instrumentos de gestión que proponían incentivar la protección de los bienes de interés cultural (BIC), por medio de la transferencia de derechos de desarrollo a otros predios dentro de la misma manzana, siempre y cuando los proyectos a desarrollar propendieran por la conservación del BIC.

 

La importancia del plan manzana suponía no solo la protección y conservación del BIC (muchos de estos bienes se encuentran hoy con altos niveles de deterioro), sino que las incentivaba mediante la transferencia de sus derechos de edificabilidad. Esta propuesta responde a la identificación por parte del Distrito de una necesidad actual que aqueja a este tipo de bienes en concreto, situación que ya había sido alertada por parte de varios propietarios de BIC. Ahora bien, el nuevo plan que se formule ojalá no solo mantenga este instrumento, sino que proyecte la transferencia de los derechos de desarrollo más allá de las manzanas donde se ubican los BIC y los inmuebles de conservación. Esta figura ya ha sido materializada con éxito en el mercado inmobiliario de diferentes países y ha sido desarrollada por las normas y la jurisprudencia internacional.

 

Transferencia de derechos de construcción para conservación ambiental

 

En esta ocasión, como en el plan manzana, el Distrito hizo un esfuerzo por ampliar el ámbito de la transferencia de los derechos de desarrollo. Para este caso, con el fin de ser compensados por la carga impuesta y derivada del ordenamiento territorial, el POT contemplaba la posibilidad de entregar los predios clasificados dentro del tratamiento de protección -incluidos dentro de la estructura ecológica principal- al Distrito, a cambio de la transferencia de derechos de desarrollo u otras compensaciones a sus titulares.

 

A pesar del esfuerzo, el proyecto no desarrolló en profundidad ni dio los elementos para materializar esta entrega y que los propietarios tuvieran certeza de las condiciones de modo, tiempo y lugar por medio de las cuales iban a obtener la mencionada compensación. Lo anterior, en adición a lo abierto de la redacción normativa, que afirmaba que, además de la transferencia de derechos de desarrollo, aplicarían compensaciones económicas, beneficios y estímulos tributarios, entre otros.

 

En este caso, se abre la oportunidad perfecta para que la nueva administración decante esta buena iniciativa y proyecte la transferencia de derechos de desarrollo a todo el ámbito distrital. Además, será necesario determinar claramente los elementos y procesos que deben surtirse para que puedan ser ejecutados, salvaguardando el principio a la seguridad jurídica.

 

Zonas de renovación urbana alrededor del transporte público

 

Sobre los corredores y manzanas colindantes al sistema de transporte público masivo y sobre el sistema metro, el POT asignaba el tratamiento de renovación urbana, lo cual resulta apenas natural, dado el alto tráfico de actividad que se genera alrededor del sistema de transporte y sus estaciones, cualquier que este sea.

 

No obstante, el POT únicamente hacía referencia al Metro y Transmilenio, dejando por fuera los demás tipos de transporte que pueden ser objeto de esta medida en la ciudad, sobre todo teniendo en cuenta que esta norma debe tener una proyección a largo plazo, con lo cual debe conservar cierta flexibilidad que le permita incluir nuevas dinámicas que se vayan desarrollando en la ciudad. Lo anterior es una excelente oportunidad para que el nuevo proyecto que se presente pueda abarcar zonas adicionales de alto tráfico y actividad, que respondan a una proyección de la evolución del transporte multimodal del Distrito. Lo anterior implicaría desarrollar el tratamiento de renovación urbana a las zonas colindantes con las vías férreas y el futuro transporte fluvial del río Bogotá y cualquier otro que genere alta actividad en su zona de influencia.

 

Los planes estratégicos territoriales 

 

En el texto del POT fue planteado este instrumento urbanístico, que resulta muy interesante para el desarrollo de grandes e innovadores proyectos, los cuales generalmente pueden escapar de la rigidez normativa de lo establecido en los planes de ordenamiento. 

 

Sin perjuicio de las bondades del instrumento planteado, que, sin duda, daría vida a proyectos con condiciones especiales en el distrito, el nuevo proyecto de POT podría darle más solidez y seguridad jurídica. Lo anterior, restándole las amplias facultades a las entidades de turno en la aprobación y adopción del instrumento y sumándole una redacción normativa más precisa, con condiciones de cómo, cuándo y en dónde pueden ser aprobados. Todo ello, en aras de proveer unas reglas claras que permitan el desarrollo de estos proyectos, previniendo vacíos normativos o interpretaciones que tergiversen la figura, concibiendo proyectos dañinos para la ciudad o que, por las amplias facultades de los funcionarios de turno, no logren ser materializados.

 

Para finalizar, la invitación es a la simplificación normativa. Es preciso que el nuevo proyecto que se presente no deje, como suele ser costumbre, numerosos asuntos por reglamentar. El POT que se presente por la administración entrante debe incluir y desarrollar todos sus elementos de una manera sencilla y práctica (a pesar de las complejidades técnicas), ya que la ciudad tiene el derecho de contar, de una vez por todas, con las reglas claras para su desarrollo durante los próximos años.

 

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