Predial y catastro

Juan Camilo Restrepo Exministro, abogado y economista Jotacrestrepo@yahoo.es

El pasado 10 de abril venció el plazo en Bogotá para pagar el impuesto predial con un descuento del 10 %. Al recibir los contribuyentes las liquidaciones correspondientes, explicablemente, surgió un malestar grande sobre todo entre quienes pertenecen a los estratos 2 a 4, que han visto cómo el valor del predial se les incrementa a tasas bien superiores a aquellas a las que vienen creciendo sus ingresos.

Por la escasez de tierras en conglomerados urbanos como Bogotá, por el imperfecto funcionamiento del mercado de tierras, por el costo del tendido de redes de servicios públicos en áreas de baja densidad, por el desorden normativo y por la defectuosa planeación urbanística, el precio de la tierra viene creciendo en ciudades como Bogotá a ritmos sensiblemente superiores a los que se ajustan los ingresos de las clases medias en el país.

Agréguele a lo anterior que el nuevo impuesto nacional a la riqueza (antiguo impuesto al patrimonio) cae también inclemente sobre quienes como única riqueza tienen un apartamento en un barrio de clase media y un automóvil. O sea, que entre impuesto predial e impuesto a la riqueza las clases medias están soportando un doble y costoso tributo sobre su patrimonio inmobiliario.

Las autoridades del Distrito de Bogotá están actuando correctamente: la ley les obliga a ir acercando mediante revisiones periódicas el valor catastral de los inmuebles a sus referencias comerciales para efectos de determinar el valor del impuesto predial.

Pero la pregunta crucial es si este esquema es sostenible en el tiempo. Es decir, si el valor del predial puede seguir (en un contexto de especulación y de alta escasez de la tierra urbana) aumentándose, no al ritmo de escalera al que suben los ingresos de los contribuyentes, sino al de ascensor al que se incrementan los valores comerciales de los inmuebles en nuestras grandes ciudades.

Los datos para Bogotá son impresionantes. Mientras en los últimos seis años el promedio anual de los ingresos de los contribuyentes clase media se ha incrementado en el 5 %, los ajustes promedios del valor catastral han sido del 21 % anual. El valor total del catastro de Bogotá (base del predial) que era de 121 billones en el 2008 había ascendido para el 2014 a la pasmosa cifra de 374 billones.

Piénsese que el valor catastral de Bogotá es tres veces superior al de todos los inmuebles rurales del país. Si se va a hacer una actualización similar del catastro rural, que es urgente, pero que acusa un rezago mucho mayor que el urbano (cercano al 50 %) los problemas de sociología fiscal del rechazo que estamos viendo aflorar para Bogotá se van a magnificar en las zonas rurales en el futuro.

En el país tendremos que continuar acercando los catastros a los valores comerciales. Su actualización es apremiante. El nuevo catastro multipropósito de que habla el Plan de Desarrollo va en la misma dirección. Y el predial, como es natural, debe seguir vinculado al valor comercial de los inmuebles.

El gran reto, sin embargo, si no queremos presenciar una revuelta monumental contra el predial tanto urbano como rural en los años venideros, consistirá en armonizar los ajustes de las bases catastrales a los valores comerciales de la propiedad inmueble con el cobro razonable del impuesto predial.

Esta armonización podría consistir en una metodología de cobro tal que –durante un periodo prudencial, por ejemplo de cinco años– se vaya tomando como base de liquidación del predial un porcentaje creciente pero no igual a la totalidad del valor comercial del inmueble. Por ejemplo, 50 % del valor ajustado para el primer año de transición, 60 % para el segundo, y así sucesivamente, hasta llegar en un periodo de cinco años a igualar la base del tributo (valor comercial del inmueble) como base para calcular el monto a pagar por predial.

Pues si de entrada se pretende cobrar el predial sobre el 100 % del valor reajustado, y si se continúa –como debe hacerse– con una política activa de actualización de los catastros a fin de acercarlos a sus referencias comerciales como la que está adelantando Bogotá pero sin una fórmula de transición, muy probablemente el sistema va a estallar en mil pedazos.