Efectos colaterales de la extinción de dominio

Mauricio Rosillo Rojas Director de la Especialización en Derecho del Mercado de Capitales, PUJ mauriciorosillo@gmail.com

Actualmente se encuentra en trámite en cuarto debate en el Congreso, el proyecto de ley de extinción de dominio que trae algunas novedades y modificaciones y que reemplaza la Ley 793 del 2002. Es muy importante y oportuno hacer algunas reflexiones que podrían evitar un impacto muy delicado en el sector de la construcción y de la vivienda. Hay que aprovechar el proyecto para solucionar los problemas que se puedan generar.

Todos compartimos las bondades de una normativa de esta naturaleza, que busca “privar a los delincuentes más peligrosos del país de los recursos obtenidos mediante el ejercicio de actividades ilícitas”. No obstante, tampoco puede perderse de vista el efecto que estas políticas públicas pueden tener en diferentes sectores de la sociedad. En el caso puntual, es ampliamente conocido que el sector de la construcción y la vivienda es generador de empleo, desarrollo y actividad económica. Por eso todos los gobiernos se esmeran en adoptar y establecer políticas que promuevan su fortalecimiento y evolución.

La normativa vigente en la materia tiene algunos problemas que ya empiezan a generar efectos. Básicamente, una de las situaciones que preocupa reside en los riesgos que se están presentando a la hora de financiar viviendas o proyectos de construcción que pueden llevar a que las entidades del sector financiero decidan o no seguir con este negocio debido a la incertidumbre legal que deja abierta la acción de extinción de dominio. Un ejemplo de tal situación sería un proyecto de un centro comercial financiado por varias entidades bancarias. Antes de aprobar la financiación, se hace un estudio de toda la cadena de tradición de los terrenos y un juicioso estudio de los promotores del proyecto, llegando a la conclusión de que no hay limitaciones y se puede prestar el dinero para construirlo. Varios años después, cuando ya el centro comercial está vendido y funcionando, a alguien que fue parte de la cadena de tradición del terreno hace quince años, lo vinculan a una investigación por lavado de activos o por algún delito relacionado. Y es ahí donde aparecen las inquietudes y la incertidumbre jurídica. ¿Qué pasa si el Estado decide iniciar el proceso de extinción de dominio de esos inmuebles? ¿Cómo se defienden los tenedores de buena fe? ¿Podría extinguírseles el dominio de esos inmuebles porque en algún momento de la cadena de tradición el lote perteneció a alguien que años después lo vinculan con este tipo de actividades delictivas?

Esta situación también puede darse en proyectos de vivienda. ¿Va el Estado a extinguirles el dominio a personas que años atrás adquirieron de buena fe un inmueble y sobre el cual están, seguramente, pagando un crédito hipotecario, porque en el futuro alguien que fue dueño aparece con problemas judiciales?

Como se puede concluir fácilmente, el problema no es menor. La posición cómoda desde la perspectiva de una entidad financiera que está expuesta a riesgo legal y reputacional por esta situación es no financiar estas actividades. Y es que si ocurre una situación de estas, y no puede demostrar su buena fe, el deudor dejará de pagar su crédito, deja de existir garantía y el efecto en la entidad financiadora será muy grave. Esta incertidumbre afecta por igual a los terceros adquirentes de buena fe de derechos de dominio así como a los titulares de otros derechos, como a las entidades que otorgan financiación para la adquisición de bienes, ya sea a través de contratos de crédito o de leasing.

Para complicar más la situación, hace un tiempo la Corte Constitucional estableció que la acción de extinción de dominio es imprescriptible lo cual hace que el riesgo crediticio, legal y reputacional exista por siempre. Respecto a la imprescriptibilidad, hay que anotar que, por regla general, y considerando que la seguridad jurídica es un bien muy relevante dentro de un sistema jurídico, cualquier delito se encuentra sujeto a reglas claras de prescripción. Es entendible el interés del Estado por disuadir el acaecimiento de actividades ilícitas mediante la extinción de dominio. Sin embargo, la imprescriptibilidad permite que en cualquier momento se pueda iniciar una acción de esta índole, lo cual puede lesionar los derechos de quienes de buena fe adquieren la propiedad u otros derechos reales, y genera importantes fricciones en el tráfico mercantil al dejar suspendida la estabilidad de tales derechos de manera indefinida.

Aunque la normativa vigente de extinción de dominio, particularmente los artículos 12 y 13 de la Ley 793 del 2002, ha reconocido de antaño la necesidad de proteger a los terceros de buena fe que puedan resultar afectados en estos procesos, estos principios generales en la práctica se quedan cortos. En efecto, es el Estado, con todo su aparato judicial y de investigación, quien debería desvirtuar la buena fe del tercero y no al revés. Pero lo más delicado es que el proyecto de ley incluso retrocede respecto a lo que existe hoy puesto que no se precisan los mecanismos a través de los cuales se protegerán los derechos que los terceros de buena fe tienen en la actualidad.

De no corregirse en el proyecto de ley la situación mencionada, se agravaría el problema existente, reduciendo drásticamente la financiación a vivienda y construcción debido a los riesgos que se generan.

No dejemos pasar la oportunidad para arreglar los problemas que trae una legislación de esta naturaleza, la cual definitivamente se requiere, pero no con los efectos colaterales que se vislumbran y que terminan afectándonos a todos.