Juan-Felipe Toro-Fernández
LL.M. in International Law – Investments, Trade and Arbitration, Universität Heidelberg – Universidad de Chile.
Profesor de la Escuela de Derecho de la Universidad Eafit

Debido al gran potencial que tiene Colombia frente a los recursos de energía renovables no convencionales, consideramos oportuno hacer recomendaciones desde el punto de vista legal para las empresas extranjeras que actualmente se establecen en el territorio nacional y desean participar en las subastas de energía lideradas por el Ministerio de Energía y Minas del gobierno colombiano con el fin de estructurar y desarrollar proyectos de esta naturaleza.

Es importante mencionar que antes de llevar a cabo un proyecto de tal magnitud, las empresas de este sector deben contar no solo con estudios técnicos preliminares que les permitan conocer su viabilidad, sino también con estudios de tipo legal sobre los terrenos donde operarán.

En tal caso, antes de efectuar los estudios técnicos tales como estudios geotécnicos, estudios ambientales y sociales, estudio de levantamiento topográfico o de hidrología, las empresas deben pensar en realizar estudios de índole legal a los terrenos o predios donde desarrollarán sus labores, con la finalidad de establecer la sana tradición de los inmuebles mediante un minucioso análisis de los actos que a cualquier título se hayan inscrito sobre ellos y, de esa forma, descartar la posible existencia de terceros que eventualmente puedan reclamar algún derecho.

En este punto, queremos señalar lo diferente que puede llegar a ser Colombia con respecto a otros países en el manejo de los bienes inmuebles de tipo rural sobre los que se levantan casi siempre este tipo de proyectos, ya que por tratarse de un territorio con una superficie aproximada a los 1.141.748 km² puede llegar a tener deficiencias y retrasos históricos en cuanto a la titulación de la propiedad rural, alimentada por el conflicto interno armado que ha existido en el país por más de 50 años.

Así las cosas, si una empresa extranjera en el sector de las energías renovables está pensando en emprender un proyecto de energía en suelo colombiano, debe realizar el denominado “estudio de títulos”, a través de una firma legal reconocida o un abogado especialista en propiedad civil y agraria.

Normalmente este estudio determina:

- Si los inmuebles o terrenos se encuentran libres de gravámenes, limitaciones al dominio, condiciones resolutorias y, en general, cualquier vicio jurídico que pudiere poner en riesgo la propiedad del titular inscrito.

- Si la cadena de tradición precedente ofrece la claridad jurídica suficiente para garantizar una transferencia futura del inmueble a la compañía de energía interesada en adquirirlo o arrendarlo.

- Si el inmueble se trata de un bien baldío (aquellos que no pertenecen a ninguna persona y son propiedad del Estado colombiano) y si estos llegaron a ser objeto de adjudicación a terceros en virtud de la Ley 160 de 1994, así como también hace una revisión para determinar que dichos bienes baldíos una vez fueron adjudicados no han sido objeto de acumulación irregular más allá de la UAF (Unidad Agrícola Familiar).

- Así mismo, comprende la revisión y análisis de los derechos reales de servidumbre que pesen sobre los bienes donde operará el proyecto de energía.

- Hacer un estudio referente a si el inmueble se encuentra en un proceso actual de restitución de tierras conforme a la Ley 1448 de 2011, que creó un procedimiento legal para restituir y formalizar la tierra de las víctimas del despojo y abandono forzoso que se hubieren presentado desde el 1º de enero de 1991, con ocasión del conflicto armado interno.

- Adicionalmente, puede llegar a advertir un posible riesgo de la acción penal de extinción de dominio, que es un mecanismo mediante el cual el Estado puede perseguir los bienes de origen o destinación ilícita (como, por ejemplo, del narcotráfico), a través de una vía judicial que tiene como finalidad declarar la pérdida del derecho de propiedad de dichos recursos. En este punto el abogado o firma legal también podrá llegar a verificar las listas internacionales tales como la lista OFAC (Oficina de control de Activos Extranjeros de Estados Unidos).

Finalmente, el estudio de títulos podrá llegar a comprender un análisis de cada una de las anotaciones que reposan en el certificado de tradición del inmueble, documento legal que presenta la radiografía o situación legal del predio en Colombia y que es expedido por la oficina de registro de instrumentos público correspondiente al lugar donde se encuentre el inmueble objeto de estudio.  

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