Felipe García Pineda
Socio de Robledo Abogados

La fiducia inmobiliaria ha sido desde hace varias décadas el vehículo jurídico para desarrollar los proyectos de construcción. Promotores inmobiliarios, financiadores y consumidores han visto en ella un mecanismo idóneo para separar recursos del proyecto, dar transparencia a los flujos y mitigar riesgos de ejecución.

Sin embargo, desde hace algún tiempo la figura de la fiducia inmobiliaria viene sufriendo ataques por todos los frentes judiciales. La Superintendencia Financiera (SFC), tribunales superiores y la propia Corte Suprema de Justicia vienen desarrollando una línea jurisprudencial que prácticamente tiene el negocio fiduciario en jaque.

Y todos estos fallos se viene produciendo en el escenario del derecho del consumidor, que se ha convertido en el verdadero protagonista de la discusión en los proyectos de construcción. En efecto, a través de la acción de protección al consumidor, hoy se están ventilando prácticamente todo tipo de incumplimientos contractuales: retrasos en entregas, cambios en especificaciones, problemas de calidad, manejo de anticipos e, incluso, actuaciones de bancos financiadores y fiduciarias.

La vía del consumidor es hoy la herramienta preferida para reclamar. Y no es casual. La ley impone un principio claro de interpretación favorable al consumidor (in dubio pro consumidor). En caso de duda, la balanza se inclina hacia quien adquiere la vivienda o invierte sus recursos. Ese principio, aplicado a proyectos complejos y de larga duración, eleva sustancialmente el nivel de exigencia para todos los intervinientes: constructores, fiduciarias y entidades financieras.

El fallo más reciente es la sentencia proferida por la SFC el pasado 2 de febrero de 2026, relacionada con el caso del proyecto Torres del Cielo, en la que condenó a la fiduciaria a pagar más de 8.000 millones de pesos a varios consumidores demandantes que solicitaron una indemnización de perjuicios ante la no entrega de las unidades adquiridas, alegando incumplimientos de la fiduciaria en sus deberes de gestión, información y control.

La SFC concluyó que la responsabilidad debía analizarse desde un conjunto amplio de deberes legales, regulatorios y profesionales derivados de su actividad, a lo que debe sumarse la elevación del estándar de diligencia a niveles particularmente exigentes. La SFC cita la sentencia de la Corte Suprema en la que define que la fiduciaria no es “convidada de piedra”, y su actuación se mide por la diligencia de experto, con deberes de información, previsión, asesoría, verificación, protección de bienes y control (art. 1234 C. de Co).

Bajo esta lógica, la fiduciaria no solo ejecuta instrucciones de los fideicomitentes, sino que debe evaluar la viabilidad del proyecto y asegurarse de que los recursos del proyecto se inviertan correctamente. Si existen señales de alerta sobre sobrecostos injustificados, retrasos, cambios atípicos en los presupuestos o desembolsos sin respaldo, la fiduciaria no puede limitarse a alegar que actuó conforme a instrucciones contractuales. Debe cuestionar, exigir soportes adicionales e incluso abstenerse de girar recursos.

Es decir, por cuenta de estas decisiones están convirtiendo a las fiduciarias en coadministradores del proyecto de construcción.

El problema es que este estándar, aunque comprensible desde la óptica de la protección del consumidor financiero, incrementa de forma significativa el riesgo legal de las fiduciarias. Y, por extensión, impacta la estructuración misma de los proyectos inmobiliarios.

Aunque la fiducia sigue siendo una figura esencial para dar confianza al mercado inmobiliario, lo cierto es que el panorama jurídico actual es de suma complejidad para las fiduciarias. El derecho del consumidor y la jurisprudencia están redefiniendo el estándar de diligencia, por lo que quien no recalibre sus prácticas y no gestione adecuadamente sus riesgos legales, puede terminar respondiendo mañana por incumplimientos que, aunque no ejecutó directamente, estaba llamado a prevenir.

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