Felipe García Pineda
Socio de Robledo Abogados

La figura del contrato de fiducia ha sido, históricamente, el pilar fundamental del desarrollo inmobiliario en Colombia. Su estructura, basada en la separación patrimonial y la especialidad de encargos, permitió profesionalizar el sector y brindar una confianza técnica que la simple promesa de compraventa entre particulares no podía ofrecer. No obstante, hoy esta confianza se encuentra bajo asedio debido a un viraje interpretativo que, bajo el loable velo de la protección al consumidor, está desdibujando los contornos de la responsabilidad fiduciaria, transformando una obligación de medios y de gestión técnica en una suerte de garantía solidaria absoluta por cualquier incumplimiento del constructor.

La reciente jurisprudencia del Tribunal Superior de Bogotá (Sentencia Rad. 110013199003-2023-04486-01) ha consolidado una tendencia que debe encender las alarmas en el sector. En fallos como estos, se ha ratificado que las sociedades fiduciarias responden solidariamente frente al consumidor inmobiliario incluso por obligaciones que, contractualmente, recaen de forma exclusiva en el fideicomitente desarrollador, como la construcción, entrega material o el saneamiento por vicios.

Esta interpretación ignora la esencia del negocio fiduciario. Al imponer una responsabilidad especial que impide a la fiduciaria oponer las limitaciones de su encargo profesional, se le está exigiendo garantizar resultados que no dependen de su diligencia, sino de factores externos como la viabilidad financiera del constructor o contingencias de obra, aspectos que desbordan la naturaleza y alcances de las prestaciones contractuales y deberes profesionales de las sociedades fiduciarias.

El efecto perverso de esta tendencia está comenzando a verse. Si las sociedades fiduciarias deben provisionar y responder con su propio patrimonio por la inejecución de los constructores, el costo de los servicios fiduciarios se disparará o, peor aún, se restringirá el acceso a este vehículo para medianos y pequeños desarrolladores. Sin la fiducia como catalizador de confianza, la oferta de proyectos de vivienda se contraerá drásticamente, afectando precisamente a ese consumidor que el sistema pretende proteger.

A esta compleja coyuntura jurisprudencial se suma la reciente actualización normativa introducida por el Decreto 510 de 2026. Esta norma, que adiciona el Decreto 2555 de 2010, busca dotar de mayor transparencia al sector mediante la imposición de obligaciones específicas de información y gestión de riesgos. Entre sus cambios más relevantes para el sector inmobiliario, el decreto exige que las fiduciarias verifiquen la existencia de un contrato de interventoría técnica en los proyectos de vivienda y elaboren una matriz de riesgos fiduciarios que debe ser puesta a disposición de los consumidores. No obstante, si bien el decreto recalca que las funciones de la interventoría no forman parte del servicio fiduciario, se corre el riesgo de interpretación por los jueces como un argumento adicional para profundizar la responsabilidad de las entidades, si estas no demuestran un control exhaustivo sobre los riesgos identificados en dichas matrices.

Es urgente un llamado a la seguridad jurídica. La protección al consumidor es un mandato constitucional, pero no puede ser una carta blanca para anular la arquitectura legal de la fiducia inmobiliaria.

Si el legislador y los tribunales no delimitan con claridad dónde termina la gestión de la sociedad fiduciaria y dónde empieza el riesgo del negocio del constructor, estaremos asistiendo al desmantelamiento del mecanismo que permitió a millones de colombianos acceder a una vivienda digna. La solidaridad no puede ser el castigo por la profesionalidad.

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