El Derecho Inmobiliario y la planeación de patrimonios de familia

 

Luis Enrique Galeano Portillo

Socio – Gerente de Resolución de Conflictos / Torrás Abogados

@legaleano; le.galeano@torras.co

 

Las actividades inmobiliarias se encuentran enmarcadas en el ámbito del Derecho Inmobiliario, pues este debe entenderse como el conjunto de las normas que regulan los negocios jurídicos y todo lo relacionado con la propiedad sobre este tipo de bienes y sus aspectos accesorios, es decir, comprende tanto el nacimiento de la propiedad, como también sus modificaciones, desmembraciones, gravámenes, transferencias y hasta su extinción.

 

La propiedad de inmuebles de vivienda, en nuestra sociedad, es acaso la expresión más importante del patrimonio y, por ende, dentro de la familia, la protección de la misma, de presente o futuro, así como su traslado sucesoral, recobran vital importancia en las preocupaciones de quienes quieren organizar o planificar su patrimonio.

 

Y frente al manejo de inmuebles con fines comerciales, sea para desarrollar el negocio inmobiliario (estructuración, construcción, promoción, financiación) o la adquisición de bienes raíces con fines industriales o comerciales, también despiertan el interés de sus propietarios sobre su mayor productividad.

 

Entonces, la importancia de los bienes inmuebles en el patrimonio individual, familiar o empresarial conlleva a los asesores o consultores a ahondar en el estudio del Derecho Inmobiliario, principalmente para prevenir o solucionar los conflictos que suelen darse.

 

Derechos reales y personales

 

La asesoría en Derecho Inmobiliario exige conocimiento profundo sobre los derechos reales y personales, resultando obligado a estudiar los derechos y obligaciones que surgen de las relaciones de familia (sociedad conyugal, patrimonial entre compañeros permanentes, o de hecho entre concubinos; régimen sucesoral y las donaciones); conocer de obligaciones y contratos y las formas especiales de propiedad y su protección (afectación a vivienda familiar, patrimonio de familia inembargable, propiedad por tiempo compartido); desmembramiento del dominio (usufructo, derecho de uso y habitación) y, por supuesto, se requiere experiencia en Derecho Procesal y Probatorio.

 

¿Por qué es necesario todo ese cúmulo de conocimientos en la planeación patrimonial familiar sobre inmuebles? Veamos.

 

Sigue siendo recurrente creer que la gestión de la propiedad inmobiliaria en un entorno de patrimonio familiar es figurar “vendiendo” los inmuebles a algunos hijos para evitar la sucesión, para “desheredar” a los otros. En otros casos más “elaborados”, se hacen aportes de inmuebles a sociedades mercantiles, desconociendo principios como la causa real del contrato, lo que lleva a consecuencias inadvertidas. Estas malas prácticas son fuente de problemas futuros sobre la propiedad de inmuebles. El resultado suele ser contrario al pretendido por el propietario, generando litigios que comprometen litigiosamente el patrimonio, que resumimos así:

 

Procesos judiciales sobre inmuebles originados en conflictos de familia

 

- Procesos ‘Post mortem’.

 

(i) Sucesión por causa de muerte. Existiendo acuerdo entre todos los herederos y el cónyuge o compañero permanente sobreviviente, la sucesión puede tramitarse en forma expedita ante notario público.

 

Pero, ¿qué pasa cuando no existe acuerdo? ¿Qué ocurre cuando el padre o madre distribuyeron en vida sus bienes inequitativa, ficticia o fraudulentamente? ¿Qué sucede cuando los bienes deben dividirse y no hay acuerdo frente a su distribución?

 

Surgen, entonces, los procesos sucesorales contenciosos.

 

Se resaltan los siguientes problemas: (i) la adopción de medidas de embargo y secuestro de bienes y su consecuente paralización, (ii) las objeciones a los inventarios de activos y pasivos, (iii) las diferencias sobre los avalúos en los bienes y su sujeción a dictámenes de peritos y (iv) que la partición sea hecha por terceros, sin conocimiento sobre los bienes.

 

(ii) Filiación con petición de herencia. Este proceso puede ser iniciado por un hijo no reconocido y busca, de un lado, el reconocimiento de estado civil, consistente en el reconocimiento del hijo, y, del otro, una pretensión patrimonial, para que se le reconozcan los derechos sobre la herencia.

 

A través de este proceso, se puede obtener la suspensión de la partición de la herencia y si ya se liquidó, ordenarse la “rehechura de la partición”. Ese hijo, de resultar vencedor dentro del proceso, tendrá iguales derechos a los de cualquier otro (legítimo, extramarital o adoptivo) y podrá, inclusive, acudir a las acciones que se enuncian a continuación.

 

(iii) Acciones de nulidad y/o simulación de contratos celebrados en vida por el causante. Es generalizada una errada creencia de que el tiempo sanea los contratos que ficticiamente se hubieren celebrado. Sin embargo, la jurisprudencia ha definido que el término de prescripción (el tiempo que nos otorga la ley para ejercer los derechos) para los herederos solo cuenta desde que les surge el interés directo, es decir, desde la muerte del causante. Por ello, es común que las transferencias de bienes inmuebles hechas sin el lleno de los requisitos formales o como actos simulados, disfrazando la verdadera intención de los padres de anticipar su herencia, sean demandadas a la muerte del causante, y prosperen las acciones.

 

Pasando a otras esferas, durante la vida podemos enfrentar muchas circunstancias que nos dirijan a un conflicto judicial, originado en el Derecho de Familia y que afecta el patrimonio familiar y, dentro de este, como componente principal, la propiedad inmobiliaria.

 

Derivados del matrimonio, podemos afrontar procesos de divorcio, separación de cuerpos o de bienes, todos los cuales conllevan a una disolución y liquidación de la sociedad conyugal. En el caso de la unión marital de hecho, ante el rompimiento de la relación, vendrá la declaratoria de existencia de la sociedad patrimonial y su disolución y liquidación.

 

En ambos eventos, surge la posibilidad de adoptar medidas cautelares sobre los inmuebles. Estos problemas, derivados de las relaciones de pareja, no solo producen efectos respecto a los esposos o compañeros permanentes, sino que se proyectan indefectiblemente a sus descendientes, sus socios o, posiblemente, a personas que tengan vínculos económicos con ellos, pues, ante una liquidación contenciosa, podrían verse afectados sus patrimonios, si en la estructuración de los mismos no se actuó con la debida diligencia y el respeto de los derechos sustanciales y de forma.

 

Al afrontar la liquidación de estas sociedades de bienes, se repiten los problemas enunciados atrás, al hablar de la sucesión por causa de muerte.

 

Procesos de responsabilidad (civiles, mercantiles, fiscales, penales) frente a terceros o el Estado

 

La propiedad inmobiliaria también puede afectarse no solo por los problemas originados en conflictos familiares, sino por procesos adelantados contra miembros de la familia, en cuya cabeza se encuentre el patrimonio.

 

En efecto, durante el desarrollo de la vida profesional, tanto el sector privado y, aún más, en el público, pueden generarse acciones de responsabilidad que conllevarían el riesgo de nuestros patrimonios.

 

Incluso, algunas conductas penales, como las originadas en accidentes de tránsito, o unas lesiones personales - de las cuales nadie está exento -, que lleven implícita una eventual indemnización de la víctima, afectarían directamente el patrimonio familiar.

 

Conclusión

 

La enunciados ejemplos de riesgos judiciales para el componente inmobiliario de los patrimonios de familia - particulares, familiares o empresariales - nos obligan a mirar con una óptica más profunda el conocimiento del Derecho Inmobiliario en su conjunto, a fin de establecer estructuras que aminoren los riesgos de esos eventuales conflictos y garanticen su continuidad pese a su ocurrencia, pero, como se evidencia, no puede verse de manera aislada, sino en necesaria concordancia con las otras ramas del Derecho que se han enunciado.