Luis Fernando Macías Gómez

Socio Macías Gómez & Asociados Abogados

lufemago@maciasabogados.com

 

En la actividad inmobiliaria, la legislación ambiental no ha sido considerada como un factor preponderante en la toma de decisiones, a pesar de que está íntimamente ligada a ella. Desde diversas perspectivas, se pueden ver dichos vínculos, los cuales se intentarán plantear en el presente escrito a partir de una actividad cotidiana como el arrendamiento de bienes inmuebles, bien sea desde el campo puramente teórico o en una perspectiva de la práctica del Derecho.

 

Un primer aspecto para tener en cuenta es si el arrendador de un bien inmueble para el desarrollo de una actividad industrial o comercial podría verse vinculado en un caso de responsabilidad administrativa, civil o penal, si el arrendatario contamina los suelos o adelanta la actividad sin el lleno de los requisitos legales ambientales.

 

En materia sancionatoria, es difícil que el arrendador pueda ser vinculado al proceso sancionatorio, por cuanto en este aspecto la facultad punitiva del Estado es intuito personae, es decir que no podría interpretarse en forma tan estricta que traslade al propietario del bien a responder por sanciones que solamente incumben al titular de la actividad. Cosa distinta podría ocurrir frente a la responsabilidad por una acción popular o por responsabilidad civil o penal.

 

Propietarios y arrendatarios

 

En el primer caso, el juez de la acción popular podría vincularlo, en la medida en que consideraría, de acuerdo con cada asunto en particular, que se presentó una posible negligencia del propietario al no exigir requisitos legales para que se desarrollara la actividad y verificar que no se estuviesen afectando derechos colectivos dentro de su predio. 

 

Frente al tema de la responsabilidad civil, se podría presentar, igualmente, en caso de una cesión del contrato de arrendamiento, pues el nuevo arrendador o arrendatario podría verse involucrado en una acción de responsabilidad civil contractual o extracontractual por contaminación de suelos.

 

Empero, lo que sí es claro es que el arrendador como propietario del predio se vería obligado a descontaminar el suelo, si el arrendatario ha generado alguna contaminación o afectación. Así mismo, si este último ha dejado equipos o instalaciones que deban desmontarse, el arrendador como propietario del predio debería adelantar el respectivo proceso administrativo de desmonte y abandono con los consecuentes riesgos de verse involucrado en procesos sancionatorios o vinculado en eventuales acciones populares.

 

Delitos y sanciones

 

En materia penal, es un poco más claro el tema, en la medida en que si se comete un delito, como sería el de contaminación o daño en los recursos naturales renovables en un predio, su propietario, de una u otra forma, se puede ver involucrado en el proceso penal, teniendo en cuenta que permitió la comisión de un hecho punible en su propiedad. Para ello, debe demostrar su diligencia, verificando que no se presente esta situación, y tiene que, incluso, poner en conocimiento de las autoridades cualquier situación que considere contraria a la legislación ambiental y, en especial, a la penal. En estos casos se podría recomendar que el arrendador esté vigilante a las actividades adelantadas por el arrendatario, con el fin de evitar dificultades futuras.

 

Es evidente que bajo la nueva importancia adquirida por la protección ambiental, y en sociedades donde el Derecho sea respetado, es obvio que se presenta una ampliación de los conceptos de responsabilidad en situaciones que no eran antes vislumbradas. Es así como se ha venido extendiendo y ampliando el concepto, incluyendo una mayor aceptación y aplicación de lo que es la responsabilidad objetiva, entre otras materias, la ambiental.  

 

Otra situación de posible responsabilidad se presenta cuando se arrienda un bien inmueble para uso de oficinas, pero en el sitio operan laboratorios. En este caso, los requisitos de construcción y manejo de residuos son regulados y su incumplimiento puede acarrear sanciones e, incluso, el cierre temporal del edificio o la suspensión de vertimientos. ¿Quién respondería por los perjuicios causados a terceros que desconocían la existencia de tales laboratorios o consultorios? Podría darse la situación de que la responsabilidad puede recaer en el administrador o el propietario del consultorio. Este sencillo ejemplo es más común de lo que se cree.

 

En predios de expansión urbana o rurales pueden existir determinantes ambientales establecidas en el plan de ordenamiento territorial que generan restricciones y prohibiciones para el desarrollo de ciertas actividades que pueden llegar, incluso, a hacer un contrato nulo por vicios ocultos.

 

Sin embargo, en el caso de la compraventa, no entra dentro de la debida diligencia del comprador el verificar previamente dicha situación. Este es un punto que a futuro podría generar diversos conflictos, por cuanto con la dinámica económica del país y la cada día mayor injerencia de los municipios en materia ambiental, se pueden generar diversas regulaciones sobre los usos del suelo, que exigirá una mayor atención por parte de todos aquellos que pretendan adelantar cualquier negocio jurídico sobre predios.

 

Las consecuencias de la contaminación

 

Un tema adicional que adquiere importancia es la contaminación de suelos y las transacciones que sobre dichos bienes inmuebles se pueden llevar a cabo. Este es uno de los asuntos más controversiales en materia legal, no solamente en el país, sino en el exterior. Incluso, se ha llegado a hablar del derecho de suelos contaminados. Se plantean problemas que van desde las formas de remediación hasta el verdadero responsable jurídicamente en estos casos.

 

También se plantea un riesgo de investigación penal, en el entendido de que el nuevo propietario, si es el caso, podría ser penalmente responsable, cuando no ejecuta obras o adelanta actuaciones tendientes a controlar la contaminación o, incluso, remediar el suelo.

 

En este caso también se podría presentar un vicio oculto que dé lugar a solicitar la resolución del contrato con las consiguientes indemnizaciones. Sin embargo, a nuestro juicio, sería discutible tal situación, si el comprador tiene conocimiento de las actividades adelantadas y era probable que existiera contaminación de suelos. Igualmente, es necesario realizar una debida diligencia previamente, con el fin de identificar posibles riesgos y acordar cláusulas que puedan prever el conflicto futuro.

 

Ahora bien, en este tema de pasivos ambientales por suelos contaminados no existe una solución única, ya que cada caso se ha venido resolviendo de acuerdo con las circunstancias fácticas y de los involucrados. Lo más recomendable es que cualquier solución de remediación sea previamente aprobada por la autoridad ambiental competente, pues, de lo contrario, se corre el riesgo de que si llega a conocimiento de la autoridad, esta podría no aceptar lo que se ha realizado y exigir una nueva remediación, sin perjuicio de las acciones administrativas o penales que pueden iniciarse.

 

En conclusión, el tema inmobiliario tiene una gran relación con la legislación ambiental que va más allá de lo que se puede pensar. En efecto, la diversidad de situaciones que pueden dar lugar a procesos de toda índole, hasta la misma responsabilidad que eventualmente podría tener una agencia inmobiliaria, exige ser cuidadoso al momento de realizar transacciones sobre bienes inmuebles.

 

* Sección patrocinada. Las opiniones aquí publicadas son responsabilidad exclusiva de la firma Macías Gómez & Asociados Abogados.